Befehle des Menübands überspringen Zum Hauptinhalt wechseln

Swap-Verträge haben Auswirkungen auf Work-out-Strategien für Immobilien

Historisches Tief der Zinsen in Europa führt zu höheren Swap-Auflösungskosten

London, 13. April 2012 – Die Kosten für die Auflösung von Swap-Verträgen, die Immobilieninvestoren zu Spitzenzeiten des Immobilienmarkts 2006/07 in Euro abschlossen, sind laut einer Analyse des globalen Immobilienberaters CBRE deutlich gestiegen. 

Swaps wurden ursprünglich als Hedging-Instrument geschaffen und sollten Immobilienanleihen mit hohen Beleihungsausläufen, die normalerweise eine niedrige Zinsdeckung haben, für den Fall von hohen Zinsanstiegen absichern. Da die Finanzkrise nun aber einen historischen Tiefststand der Zinsen bewirkte, werden diese Instrumente immer mehr zu einer Belastung für Investoren, die ihre Immobilien verkaufen möchten. Das hat Auswirkungen auf ihre Verkaufsbereitschaft und im Fall von potenziellen Notverkäufen auf die Wertaufholung für Kreditgeber.

Die Kosten für die Auflösung eines Swap-Vertrags mit 20-jähriger Laufzeit, der zu Spitzenzeiten des Immobilienmarkts in der Eurozone (Q4 2007) abgeschlossen wurde, betragen zum Ende von Q1 2012 31 % des Gesamtwerts der ursprünglichen Anleihe. Schwache Wirtschaftsdaten und die andauernde Staatsschuldenkrise in der Eurozone halten die Euro-Zinsen mittel- und langfristig weiterhin niedrig, was darauf hindeutet, dass dieser Trend anhalten wird.

Der Zinssatz für ein 20-jähriges Swap-Geschäft betrug im Dezember 2007 ungefähr 4,9 %. Zum Ende von Q1 2012 beträgt der entsprechende Festzinssatz für die verbleibenden 15,75 Jahre dieses Swap-Vertrags ungefähr 2,7 %. Um den Vertrag auflösen zu können, müsste der Darlehensnehmer eine Vorauszahlung in der Höhe des derzeitigen Werts dieser zusätzlichen Zinsen tätigen. Das erklärt die Auflösungskosten von 31 % für so ein Swap-Geschäft. 

Kosten für die Auflösung eines auf Euro laufenden Swap-Vertrags aus dem Dezember 2007

 

Zinssatz 12/2007
Derzeitiges Äquivalent
Verbleibende
Laufzeit
Auflösungskosten
(% der ursprüng-lichen Anleihe)
Swap mit 5-jähriger Laufzeit
4,6 %
1,0 %
0,75 Jahre
3 %
Swap mit 10-jähriger Laufzeit
4,76 %
1,7 %
5,75 Jahre
18 %
Swap mit 15-jähriger Laufzeit
4,8 %
2,4 %
10,75 Jahre
25 %
Swap mit 20-jähriger Laufzeit
4,9 %
2,7 %
15,75 Jahre
31 %

 

  

In Großbritannien ist die Situation nicht ganz so extrem, da die Swap-Raten dort in den letzten paar Monaten langsamer angestiegen sind und somit die Auflösungskosten etwas niedriger hielten. Der britische Immobilienmarkt erzielte seine Spitzenzeit außerdem ein Jahr vor den Märkten in der Eurozone. Deshalb ist Q4 2006 in diesem Zusammenhang der relevanteste Zeitraum.

Allerdings sind Investoren in Großbritannien mit zusätzlichen Schwierigkeiten konfrontiert, da viele Darlehensnehmer zu Immobilienmarkt-Spitzenzeiten Swap-Verträge mit längerer Laufzeit als unbedingt notwendig abschlossen. Die langfristigen Zinsraten waren damals nämlich niedriger als die kurzfristigen. Das folgende Beispiel zeigt, dass die längere Swap-Laufzeit mit höheren Auflösungskosten verbunden ist.

Kosten für die Auflösung eines auf Pfund Sterling laufenden Swap-Vertrags aus dem Dezember 2006 
 

Zinssatz 12/2006
Derzeitiges Äquivalent
Verbleibende
Laufzeit
Auflösungskosten
(% der ursprüng-lichen Anleihe)
Swap mit 5-jähriger Laufzeit
5,4%
k. A.
k. A.
k. A.
Swap mit 10-jähriger Laufzeit
5,1 %
1,6 %
4,75 Jahre
16 %
Swap mit 15-jähriger Laufzeit
4,9 %
2,4 %
9,75 Jahre
22 %
Swap mit 20-jähriger Laufzeit
4,8 %
2,9 %
14,75 Jahre
23 %

 


Philip Cropper, Managing Director, Real Estate Finance, CBRE, meinte:

„Die Kosten für die Auflösung von Swap-Verträgen für Immobilienanleihen, die zu Spitzenzeiten des Markts abgeschlossen wurden, stellen bei den Work-out-Strategien der Kreditgeber hinsichtlich Notverkäufen von Immobilien einen wesentlichen Faktor dar. In unserer Analyse wird deutlich, dass die Kosten für die Auflösung eines auf Euro lautenden Swaps mit 20-jähriger Laufzeit aus dem Dezember 2007 im Extremfall einen großen Teil des Ertrags des Verkäufers schlucken. In einer schwierigen Marktsituation behindert dies die wirtschaftliche Erholung, da Kreditgeber versuchen, Schulden in ihren Bilanzen abzuschreiben. Außerdem werden dadurch Investoren bestraft, die rentable Immobilien veräußern möchten.“

„Die Ironie dieses Phänomens besteht darin, dass die Swaps eigentlich vorgesehen waren, um Investoren vor Risiken in Verbindung mit steigenden Zinssätzen zu schützen. Aber zu Spitzenzeiten des Markts sah niemand vorher, dass uns ein Umfeld mit so lang anhaltenden niedrigen Zinsen bevorstand.“

„Bei Immobilienanleihen müssen Banken nun die Risikovorsorge und die derzeitigen und zukünftigen Prognosen für die betreffenden Immobilien und den Darlehensnehmer berücksichtigen. Das Ausmaß der potenziellen Kosten für die Auflösung von Swaps und die eigenen Kapitalanforderungen der Banken stellen dabei weitere bedeutende Komplikationen dar, die unserer Meinung nach große Auswirkungen auf die Entscheidungsfindung haben. Der Schlüssel für den Umgang mit diesen Situationen liegt darin, das Zusammenspiel aller Einzelteile zu verstehen.“

 

Über CBRE Group, Inc.
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2011 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 34.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundsunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Debt Advisory und Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de. Bitte besuchen Sie unsere Website unter www.cbre.com.

CBRE Offices Global

CBRE Offices Worldwide