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US-Gewerbeimmobilien setzen laut CBRE Group, Inc. im vierten Quartal 2012 ihre Erholung fort

Los Angeles, 10. Januar 2013 – Wie die jüngsten Analysen der CBRE Group Inc. ergaben, blieb der US-Gewerbeimmobilienmarkt im vierten Quartal 2012 trotz des schleppenden Wirtschaftswachstums auf dem Weg der Erholung.

• Die US-Büroimmobilienmärkte hielten dem Druck stand, der von der ungleichmäßigen Konjunkturerholung, den Unsicherheiten in Bezug auf den Haushaltsplan der USA und von Naturkatastrophen ausging. Die Leerstände fielen daher im vierten Quartal 2012 um 10 Basispunkte (Bp.) auf 15,4 %.
• Die Verfügbarkeit1 von US-Industrieimmobilien fiel im gleichen Zeitraum um 30 Bp. auf 12,8 %, was den größten vierteljährlichen Rückgang seit Beginn der Erholung des Industriesektors im Jahr 2010 darstellt. Sie liegt jetzt 180 Bp. unter ihrem Höchststand von 14,6 % im dritten Quartal 2010.
• Die Verfügbarkeit von Einzelhandelsimmobilien ging leicht auf 12,8 % zurück und ist im Vergleich zum vorherigen Quartal um 10 Bp. gesunken.
• Die Nachfrage nach Wohnhäusern in den USA ist weiterhin solide. Die Leerstände beliefen sich hier im vierten Quartal 2012 auf 5 %.

„Der langsame, aber positive Fortschritt in Richtung Immobilienmarkterholung hält weiter an“, meinte Jon Southard, Managing Director von CBRE Econometric Advisors. „Was an diesem anhaltenden Trend jedoch etwas anders als zuvor ist, ist die Verbesserung des Industriesektors, da Lieferungen schneller zunehmen als die Beschäftigung.“

Büroimmobilienmarkt
2012 nahmen die Leerstände bei den Büroimmobilien um 60 Bp. ab, was darauf schließen lässt, dass dieser Markt weiterhin auf dem Weg der Erholung ist. Im letzten Quartal des Jahres ging die Leerstandsrate auf 38 Märkten zurück, auf 19 stieg sie an und auf sechs Märkten blieb sie gleich. Die Vororte schnitten mit einem Rückgang von 20 Bp. gegenüber dem vorherigen Quartal wieder besser ab als die Innenstädte, die eine Abnahme von 10 Bp. verzeichneten. Die Leerstandsrate bei den Vororten beendete das Jahr mit 17,1 % und lag damit 70 Bp. niedriger als Ende 2011. Demgegenüber beendete die Leerstandsrate bei den Innenstädten das Jahr mit 12,3 %. Das sind 40 Bp. weniger als Ende 2011.

Märkte mit hohen Konzentrationen von Technologie-, Software- und Energieunternehmen verzeichneten 2012 die größte Zunahme bei der Gebäudenutzung, wobei die Leerstandsraten in San Jose, Austin, Boston und Houston um 200 Bp. oder mehr fielen. Wie 2011 entwickelten sich letztes Jahr einige wohnungsbasierte oder CANVFLAZ (Kalifornien, Nevada, Florida und Arizona)-Märkte mitunter am besten, da Mieter niedrige Mieten fixierten und ihre Büroflächen erweiterten. Leerstandsraten in Phoenix, Miami, Orange County und Ventura fielen 2012 um 150 Bp. oder mehr.

„Auch wenn die Leerstandsrate für US-Büroimmobilien das dritte Jahr in Folge gefallen ist, liegt sie dennoch 300 Bp. über ihrem Tiefstand von vor der Rezession von 12,4 %“, erklärte Southard. „Das Stellenwachstum entwickelte sich nach einem guten Auftakt im Jahr 2012 enttäuschend und während die jüngste vom Kongress und dem Präsidenten unterzeichnete Haushaltsvereinbarung zur Vermeidung der „Fiskalklippe“2 wohl einige kurzfristige Sorgen verringern mochte, stellen die Unsicherheit über die anhaltenden Verhandlungen über die Schuldenobergrenze und weitere Staatsausgabenkürzungen weiterhin kurzfristige Abwärtsrisiken für gewerbliche Immobilien dar. Neueinstellungen und die Zuversicht im privaten Sektor dürften jedoch steigen, falls Washington in der Lage ist, zu einer langfristigen Haushaltsvereinbarung zu gelangen und sich die Sorgen in Europa in Grenzen halten. Dies dürfte den Weg für ein stärkeres Bürobeschäftigungswachstum und eine höhere Absorption ebnen.

Industrieimmobilienmarkt
Das vierte Quartal 2012 ist mit einer Verfügbarkeitsrate von 12,8 % das zehnte Quartal in Folge, in dem sich die Verfügbarkeit von Industrieimmobilien verringerte. In den letzten zwei Jahren verzeichnete der Industrieimmobilienmarkt einen langsamen aber stetigen Rückgang der Verfügbarkeit, die von 14,6 % im Jahr 2010 gefallen ist. Die Erholung findet weiterhin auf breiter Basis statt, wobei 40 Märkte einen Rückgang, 16 einen Anstieg und fünf keine Veränderungen verzeichneten. Die größte Abnahme der Verfügbarkeitsrate meldete weiterhin Minneapolis (-140 Bp.), gefolgt von Detroit (-130 Bp.) und Salt Lake City (-120 Bp.). Chicago, der größte Industriemarkt der USA, wies einen Verfügbarkeitsrückgang von 20 Bp. auf, während der zweitgrößte Markt Los Angeles unverändert blieb. 

Einzelhandelsimmobilienmarkt
Die Einzelhändler sind zwar weiterhin vorsichtig, was die Belegung von neuen Flächen in großem Umfang angeht, doch setzte sich der langsame Rückgang der Verfügbarkeit fort, deren Rate im vierten Quartal 2012 im Jahresvergleich um 30 Bp. auf 12,8 % sank. Der Großteil der Einzelhandelsmärkte verzeichnete entweder gleichbleibende oder zurückgehende Verfügbarkeitsraten im Vergleich zu vor einem Vierteljahr. Nennenswerte Märkte mit positiver Entwicklung waren Denver, Cincinnati, Fort Worth, Kansas City und Minneapolis, die jeweils einen Rückgang von 60 Bp. oder darüber verzeichneten. Am anderen Ende des Spektrums verbuchten im vierten Quartal 2012 Märkte wie Tulsa, Long Island und Bakersfield Zuwächse bei der Verfügbarkeit von 50 Bp. oder darüber. 

Wohnungsmarkt
Das Tempo, mit dem sich die Fundamentaldaten auf dem Wohnungsmarkt verbessern, hat sich verlangsamt. Die Leerstandsrate fiel zum Ende des Jahres 2012 um 20 Bp. auf 5 %. Dieser Rückgang fällt deutlich geringer als 2010 (-140 Bp.) und 2011 (-80 Bp.) aus. Während sich das Nachfragewachstum im vierten Quartal verlangsamte, blieb die Marktlage nach historischen Standards angespannt. Die Leerstandsrate verzeichnete im Durchschnitt über vier Quartale 4,9 % bzw. lag 40 Bp. unter der langfristigen (20-jährigen) Norm. Im Vergleich zu vor einem Jahr gingen die Leerstandsraten auf 35 der 63 beobachteten Märkte zurück. Die im Jahresvergleich stärksten Rückgänge der Leerstände (mehr als 100 Bp.) waren unter anderem in Birmingham, Jacksonville, Charlotte, Atlanta, Seattle und Norfolk zu beobachten. Zu den Märkten mit den niedrigsten Leerstandsraten (unter 3,5 %) gehörten Miami, Newark, Oakland, Pittsburgh, Minneapolis, Edison, Providence, Boston und Ventura. Die höchsten Leerstandsraten (über 8 %) verzeichneten hingegen Tucson, Memphis, Las Vegas, Jacksonville und Greensboro.

Im Zuge der weiteren Erholung der Wirtschaft kann davon ausgegangen werden, dass 2013 das Wachstum der effektiven Mieten stark bleiben und sich die Fundamentaldaten auf dem Wohnungsmarkt weiter verbessern werden. Da die effektiven Mieten auf den meisten Märkten nun weit über den Niveaus von vor der Rezession liegen, hat sich der Wohnungsbau in den letzten Monaten wieder belebt und die Fertigstellungen dürften im nächsten Jahr wieder zur historischen Norm zurückkehren. 

1 Verfügbarkeit ist die Fläche, die aktiv vermarktet wird und innerhalb von 12 Monaten zum Mieterausbau zur Verfügung steht.

2 „Fiskalklippe“ bezieht sich auf den Ablauf von bestimmten Steuervergünstigungen und die automatische Kürzung von bestimmten Staatsausgaben in den USA zum Ende des Jahres 2012, falls der US-Kongress nichts dagegen unternommen hätte.

Über CBRE Group, Inc.
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2011 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 34.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundsunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Debt Advisory und Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. www.cbre.de. Bitte besuchen Sie unsere Website unter www.cbre.com.

 

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