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CB Richard Ellis Group, Inc. publica un artículo de ViewPoint sobre

  • El alquiler de oficinas en Tokio puede atenuar la incertidumbre del ambiente económico
  • Se espera que el alquiler minorista principal en Tokio continúe igualmente bajo
  • El sector industrial experimenta un aumento de la demanda a corto plazo, pero los beneficios a largo plazo de los alquileres son inciertos

Tokio, 31 de mayo de 2011. Los alquileres de oficinas y tiendas de lujo en Tokio podrían verse sometidos a presión en el periodo siguiente al gran terremoto de Japón Oriental y el entorno económico incierto, mientras que el mercado industrial podría experimentar un aumento temporal de la demanda de los alquileres industriales con efectos inciertos a largo plazo, de acuerdo con la evaluación preliminar llevada a cabo por CB Richard Ellis (CBRE) del impacto del terremoto en los mercados inmobiliarios de Japón. Asimismo, el informe concluye que es probable que los inversores y los fondos japoneses den lugar a la recuperación de los volúmenes de transacciones, con el apoyo de los bancos nacionales que permanecen dispuestos a financiar las adquisiciones inmobiliarias principales. Estos resultados se incluyen en un artículo especial de ViewPoint de Asia Pacífico sobre Japón preparado por los equipos de investigación de Asia Pacífico y Japón de CBRE y que se ha publicado hoy. 

"Aunque todavía es demasiado pronto para evaluar el impacto total del terremoto en el mercado inmobiliario japonés, algunas implicaciones a corto plazo, entre ellas los trastornos económicos, son inevitables", afirmó Nick Axford, Jefe de Investigación de Asia Pacífico. "El ambiente de incertidumbre económica podría ejercer algo de presión sobre los alquileres de oficinas y tiendas de lujo en Tokio, pero queda por ver cómo afectarán los acontecimientos de marzo a los principios básicos industriales. Por lo que respecta a la inversión, esperamos que los inversores y los fondos japoneses den lugar a la recuperación del volumen de transacciones y, aunque algunos inversores extranjeros han adoptado una actitud de "esperar y ver", otros consideran esta situación como una posible oportunidad de compra". 

En el informe se detallan las siguientes tendencias:

 

Perspectivas económicas

  • La pérdida de infraestructura fue una de las principales consecuencias: el Gobierno japonés calcula que las pérdidas ascienden a un total de entre 16 y 25 billones de yenes japoneses.
  • El crecimiento económico será un "tira y afloja" entre los esfuerzos de reconstrucción y la actividad estancada en Tohoku, la disminución de la producción en otras regiones causada por las paradas en la producción en Tohoku y el debilitamiento de la confianza de los consumidores, entre otros factores.
  • El estado actual de las finanzas públicas es una causa de preocupación, ya que la deuda pública neta de Japón asciende al 120% del PIB y el déficit presupuestario nacional al 10%.
  • El fuerte sentido de administración pública de Japón, puesto de manifiesto por los pacientes trabajadores con una fuerte voluntad de reconstrucción, impulsará los esfuerzos de restauración.

 

Impacto sobre el mercado inmobiliario japonés

Oficinas

  • Los edificios cercanos a las ciudades principales sufrieron daños de relativamente poca importancia, mientras que algunas ubicaciones junto a la bahía de Tokio y Chiba tuvieron que hacer frente a la licuefacción, que cambió los niveles del terreno y provocó daños en la infraestructura.
  • Dada la incertidumbre en las centrales de energía nuclear de Fukushima y los apagones, algunas empresas trasladaron temporalmente sus sedes a Osaka, Kobe y Fukuoka. En Osaka, esto dio lugar a un aumento de los contratos de alquiler a corto plazo y a una ocupación hotelera completa.
  • Se prevé que la demanda de superficie de oficinas principal disminuya, mientras que las empresas evalúan las perspectivas económicas y el impacto potencial en el rendimiento empresarial. La opinión actual de CBRE es que los alquileres de oficinas principales podrían caer en hasta un 5% mientras que continúa la calma en la actividad de ocupación.
  • A más largo plazo, es probable que los edificios de oficinas principales se beneficien de los ocupantes que hacen mayor hincapié en las capacidades de resistencia a los terremotos de un edificio.

 

Industrial

  • En el Gran Tokio, surgieron dos tendencias: las empresas afectadas por el desastre están alquilando superficie de almacén a corto plazo, cubriendo las vacantes antiguas, y ha habido una mayor demanda de instalaciones de logística a gran escala, lo que podría dar lugar a un repunte del desarrollo.
  • De cara al futuro, si las reparaciones de las bases de fabricación dañadas en el norte de Japón se retrasan, los inquilinos pueden consolidar las instalaciones existentes en el Gran Tokio. Sin embargo, si la demanda a corto plazo no se traduce en requisitos a más largo plazo, es poco probable que haya beneficios significativos para los alquileres.
  • Algunos inquilinos del sector industrial están revisando sus estrategias de ocupación nacionales y consideran Kansai como una opción para requisitos a más largo plazo, ya que aplican estrategias de dispersión.

 

R

etail

  • Los minoristas del centro del área metropolitana de Tokio sufrieron daños físicos mínimos, pero se vieron afectados por la restricción autoimpuesta por los consumidores sobre el gasto y las horas limitadas de apertura debido a los cortes energéticos potenciales.
  • Algunos minoristas, especialmente empresas de ropa y marcas de lujo extranjeras, trasladaron temporalmente sus sedes a Osaka o cerraron completamente. En cambio, los minoristas japoneses tendieron a quedarse. A finales de abril, todos menos algunos minoristas volvieron a abrir los negocios.
  • Las previsiones de CBRE son que los alquileres se mantendrán igual o se reducirán ligeramente en los próximos seis meses, pero comenzarán a recuperarse a medida que la situación nuclear esté bajo control y el turismo empiece a recuperarse.

 

Mercado de inversiones

  • La mayoría de las transacciones programadas para cerrarse en marzo y abril no se vieron afectadas, pero algunos acuerdos se pospusieron o cancelaron, debido principalmente a que los prestamistas adoptaron una postura más cautelosa tras el terremoto.
  • Los fondos extranjeros están adoptando una actitud de "esperar y ver" mientras que vuelven a evaluar las perspectivas para el sector inmobiliario. Una vez que la situación actual se resuelva, es probable que vuelvan a adoptar las posiciones vistas antes del terremoto.
  • Un flujo más enérgico de acuerdos oportunistas puede originar que el sector público de Japón se vea presionado a vender activos para ayudar a pagar los costes de la reconstrucción y que algunas empresas privadas gravemente afectadas por el terremoto se vean obligadas a liquidar sus activos para financiar la reconstrucción de sus negocios. Las ventas inmobiliarias urgentes probablemente serán escasas.

 

Impactos regionales e internacionales

  • Cadena de suministro de fabricación: los problemas de la cadena de suministro por la escasez de energía desalentarán los resultados industriales en Asia por lo menos hasta el segundo semestre de 2011, siendo los sectores electrónico y de automoción los más gravemente afectados.
  • Comercio: no es probable que el impacto de la disminución del comercio japonés en los mercados de Asia sea abrumador.
  • Flujos de inversión: aunque todavía es demasiado pronto para evaluar con precisión el impacto del desastre en la inversión extranjera directa (IED) en Japón, es posible que las empresas japonesas puedan redirigir algunos fondos inicialmente destinados a la inversión en el extranjero para uso nacional.
  • Sector del turismo: se prevé que habrá una reducción significativa en el turismo de salida desde Japón a otros países de Asia, posiblemente hasta de un 36% (la caída experimentada tras el terremoto de Kobe en 1995).
     

Acerca de CB Richard Ellis
CB Richard Ellis Group, Inc. (NYSE:CBG), una compañía Fortune 500 y S&P 500 con sede en Los Ángeles, es la compañía de consultoría y servicios inmobiliarios comerciales líder a nivel internacional (según los ingresos de 2010). Con aproximadamente 31.000 empleados (excluyendo a los afiliados), la compañía presta servicios a propietarios, inversores y arrendatarios de inmuebles a través de más de 300 oficinas en todo el mundo (excluyendo las oficinas afiliadas). CB Richard Ellis ofrece asesoría estratégica y ejecución de venta y arrendamiento de propiedades; servicios corporativos; administración de inmuebles, instalaciones y proyectos; créditos hipotecarios; valoraciones y tasaciones; servicios de desarrollo; administración de inversiones, así como investigación y consultoría. Visite nuestra página web www.cbre.com.

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