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Contratos de swap que influyen en las estrategias inmobiliarias de desarrollo

Históricamente, unos tipos de interés bajos en Europa se traducen en costes de rescisión de los swaps

Londres, 13 de abril de 2012. El coste de rescisión de los contratos de swap firmados por los inversores inmobiliarios que pidieron préstamos en euros en un buen momento del mercado inmobiliario en 2006/07 ha aumentado notablemente, según un análisis del asesor inmobiliario mundial CBRE.

El objetivo de los swaps, que se crearon como instrumentos de cobertura, era proteger los préstamos inmobiliarios con altas relaciones préstamo-valor (LTV), que normalmente tienen una cobertura de tipo de interés bajo, frente a las subidas de los tipos de interés. No obstante, a medida que la crisis financiera ha hecho caer los tipos de interés a niveles nunca vistos, estos instrumentos han empezado a convertirse en cargas para los inversores que desean vender sus inmuebles, lo cual afecta a la voluntad de compra y, en el caso de las ventas urgentes potenciales, a la recuperación del valor por parte de las entidades crediticias.

Actualmente, el coste de rescisión de un contrato de swap por 20 años firmado en el mejor momento del mercado inmobiliario en la Eurozona (cuarto trimestre de 2007) ha ascendido al 31% del valor total del préstamo original a finales del primer trimestre de 2012. La debilidad de los datos económicos y la actual crisis de la deuda soberana de la Eurozona continúan bajando los tipos de interés del euro a medio y largo plazo, lo cual apunta a una continuación de esta tendencia.

El tipo de interés en un swap por 20 años firmado en diciembre de 2007 habría sido de alrededor del 4,9%. A finales del primer trimestre de 2012, el tipo de interés fijo equivalente para los 15,75 años restantes de dicho contrato de swap era de alrededor del 2,7%. Para rescindir ese contrato, el prestatario tendría que pagar una suma total anticipada equivalente al valor actual de ese interés adicional, lo cual explica el coste de rescisión del 31% para ese swap.

Coste de rescisión de un contrato de swap denominado en euros, iniciado en diciembre de 2007

 
Tipo de interés a 12/2007
Equivalente actual
Plazo restante
Coste de rescisión del swap
(% del préstamo inicial)
Swap por 5 años
4.6%
1.0%
0.75 años
3%
Swap por 10 años
4.76%
1.7%
5.75 años
18%
Swap por 15 años
4.8%
2.4%
10.75 años
25%
Swap por 20 años
4.9%
2.7%
15.75 años
31%​

 

El panorama en el Reino Unido no es tan extremado, ya que los tipos de permuta financiera del Reino Unido han ido aumentando lentamente durante los últimos meses, lo cual ha mitigado un poco el coste de rescisión. El mercado inmobiliario del Reino Unido también alcanzó su máximo alrededor de un año antes que el de la Eurozona, es decir, que el cuarto trimestre de 2006 es el período más relevante a tener en cuenta.

No obstante, los inversores del Reino Unido han experimentado dificultades adicionales ya que, en el mejor momento del mercado, muchos prestatarios firmaron contratos de swap más largos de lo que era estrictamente necesario, por el hecho de que los tipos de interés a largo plazo eran entonces más bajos que los tipos de interés a corto plazo. Mirando el siguiente ejemplo, se puede observar que cuanto más largo es el plazo del swap, mayor es el coste de rescisión asociado.

Coste de rescisión de un contrato de swap denominado en libras esterlinas, iniciado en diciembre de 2006

 
Tipo de interés a 12/2006
Equivalente actual
Plazo restante
Coste de rescisión del swap
(% del préstamo inicial)
Swap por 5 años
5.4%
n/a
n/a
n/a
Swap por 10 años
5.1%
1.6%
4.75 años
16%
Swap por 15 años
4.9%
2.4%
9.75 años
22%
Swap por 20 años
4.8%
2.9%
14.75 años
23​%

Philip Cropper, Director General de finanzas inmobiliarias de CBRE, comentó:

“El coste de rescindir contratos de swap asociados a préstamos inmobiliarios firmados en el mejor momento del mercado, o en fechas próximas a este, está resultando ser un factor esencial en las estrategias de desarrollo de las entidades crediticias que se plantean ventas de activos urgentes. Como se puede ver en nuestro análisis, en el extremo, el coste de rescisión de un swap por 20 años denominado en euros y firmado en diciembre de 2007 podría anular una cantidad significativa de la devolución del vendedor. En un mercado inestable, esto está frustrando el proceso de recuperación, ya que las entidades crediticias intentan reducir el apalancamiento de sus balances. Asimismo, penaliza a otros inversores que pretenden deshacerse de activos con buen rendimiento.

“Lo irónico de este fenómeno es que los swaps se diseñaron como instrumentos para proteger a los inversores del riesgo asociado a los tipos de interés al alza. No obstante, en el mejor momento del mercado nadie preveía que entraríamos en una etapa de tipos de interés bajos tan prolongada”.

“A la hora de desarrollar préstamos inmobiliarios, los bancos se enfrentan a consideraciones relacionadas con el aprovisionamiento y las perspectivas actuales y futuras tanto para los activos subyacentes como para el prestatario. La subida de los costes potenciales de rescisión de los swaps y los propios requisitos de suficiencia de capital de los bancos añaden más complicaciones importantes al proceso, que creemos que están teniendo un impacto importante en la toma de decisiones. "La clave para que los que funcionan salgan de estas situaciones es entender la interacción de todas las variables”.

Acerca de CBRE Group, Inc.
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), una compañía Fortune 500 y S&P 500 con sede en Los Ángeles, es la compañía de consultoría y servicios inmobiliarios comerciales líder a nivel internacional (según los ingresos de 2011). Con aproximadamente 34.000 empleados (excluyendo a los afiliados), la compañía presta servicios a propietarios, inversores y arrendatarios de inmuebles a través de más de 300 oficinas en todo el mundo (excluyendo las oficinas afiliadas). CBRE ofrece asesoría estratégica y ejecución de venta y arrendamiento de propiedades; servicios corporativos; administración de inmuebles, instalaciones y proyectos; créditos hipotecarios; valoraciones y tasaciones; servicios de desarrollo; administración de inversiones, así como investigación y consultoría. Visite nuestra página web www.cbre.com.

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