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Los fondos de seguros chinos fijan su objetivo en los mercados inmobiliarios extranjeros

- Reino Unido, Canadá y Australia entre los objetivos mundiales clave -

- Los inversores se centran en inmuebles primarios de oficinas en grandes ciudades extranjeras-

Hong Kong, 2 de septiembre de 2013Los fondos de seguros chinos disponen de más de 14 mil millones de dólares estadounidenses para inversión inmobiliaria en el extranjero y se prevé que mercados de alta transparencia, incluidos Reino Unido, EE. UU., Canadá, Singapur, Hong Kong y Australia, se encuentren entre los objetivos clave, según la investigación de mercado más reciente llevada a cabo por CBRE, asesor inmobiliario mundial.

Dada la actual escasez de inmuebles primarios invertibles en ciudades chinas de primer nivel y el riesgo a corto plazo derivado del exceso de oferta en ciudades chinas de segundo y tercer nivel, se estima que los inmuebles primarios de oficinas de alta gama en grandes ciudades internacionales serán muy codiciados, en particular, si se tiene en cuenta la atractiva rentabilidad que estos pueden generar en el panorama actual de tipos de interés bajos.

Los inversores institucionales en China son todavía relativamente nuevos en las estrategias transfronterizas de inversión inmobiliaria, en comparación con los fondos de pensiones, los fondos de seguros y los fondos soberanos de otras regiones. No obstante, en los últimos años, los inversores institucionales chinos han comenzado a invertir más en mercados inmobiliarios extranjeros, una tendencia que se ha visto impulsada por una serie de factores, incluidos los canales limitados de inversión en China, la abundancia de liquidez, la apreciación de la moneda local (RMB) y la valoración relativamente baja de los activos extranjeros en los años posteriores a la crisis financiera de 2008.

En 2012, el total de activos de las instituciones de seguros nacionales de China era 1,2 billones de dólares. Las regulaciones nuevas permiten que dichas instituciones inviertan hasta un máximo del 15% de sus activos en inmuebles que no estén destinados a uso propio. Con la aplicación de esta medida, existe en la actualidad un exceso de 180 mil millones de dólares disponibles para inversión inmobiliaria. En función de los patrones de distribución de los fondos de seguros observados en países desarrollados en años recientes (con la mayoría de los fondos de seguros distribuyendo, por lo general, hasta un 6% de sus activos a inversiones inmobiliarias directas) y asumiendo que se produzca un fraccionamiento de las acciones de un 80/20 entre los mercados nacional y extranjero, se calcula que los aseguradores chinos podrían invertir hasta un máximo de 14,4 mil millones de dólares en inmuebles extranjeros.

Aunque la cantidad de inmuebles invertibles en las regiones en desarrollo ha aumentado considerablemente en los últimos años, los de calidad lo suficientemente alta siguen siendo limitados en Asia-Pacífico comparado con Norteamérica y Europa. En consecuencia, se espera que los inversores institucionales chinos se concentren en oportunidades de inversión en oficinas primarias en ciudades estratégicas, que pueden generar una rentabilidad de la inversión de manera estable a corto plazo, como ocurre en el caso de las oficinas primarias en ciudades internacionales de acceso.

Los mercados caracterizados por una alta transparencia, incluidos Reino Unido, EE. UU., Canadá y Australia, además de los mercados asiáticos contiguos a la China continental con trasfondos culturales parecidos, como Hong Kong, Singapur, Malasia y Tailandia, serán probablemente los destinos principales de los inversores inmobiliarios chinos en el futuro.

Marc Giuffrida, director ejecutivo de Global Capital Markets de CBRE, comentó:

«Las instituciones de seguros en China ya se encuentran bien asentadas en los mercados nacionales pero, tras una serie de cambios en las políticas gubernamentales, intentarán dirigirse a los mercados extranjeros del sector inmobiliario. El sector del seguro, en concreto, está prosperando y, animadas por los fondos crecientes, dichas instituciones centrarán su objetivo en ciudades estratégicas de todo el mundo, como Londres, Nueva York, Toronto, Singapur, Hong Kong y Sídney, en cantidades cada vez mayores. La baja liquidez, el valor añadido potencial y el flujo estable de efectivo de activos de retail y oficinas primarias ofrecen una combinación perfecta para estos inversores».

«Si comparamos con los países desarrollados, la distribución de las compañías de seguros chinas a la inversión inmobiliaria extranjera es relativamente baja aunque, incluso con un pequeño aumento de las distribuciones dado el capital base, los flujos podrían ser bastante notables. Tomando como ejemplo la experiencia de inversión externa de Malasia y Corea, los grandes líderes del sector abrirán camino pero, una vez que demuestren su éxito, le seguirá el resto del sector».

Destinos principales de inversión transfronteriza (T1 de 2007-2013)

 

La inversión en el mercado inmobiliario es prácticamente novedosa para dichos inversores y los fondos de seguros en China solo han permitido invertir en el sector inmobiliario desde 2009, cuando se implementaron cambios en la política gubernamental. Otros cambios posteriores en la normativa permiten ahora que las compañías de seguros inviertan un máximo de un 15% de su total de activos en inmuebles que no estén destinados a uso propio, como ocurrió al final del último trimestre.

La normativa nueva está bien medida para fomentar la inversión sostenible durante todo el ciclo. Por ejemplo, la inversión está limitada a «inmuebles maduros de retail y oficinas con ingresos estables ubicados en áreas céntricas de grandes ciudades correspondientes a 25 mercados desarrollados», incluidos EE. UU., Reino Unido, Hong Kong y Australia. Esto también comprende los llamados REITS (Fondos de Inversión Inmobiliaria) de estos 25 países o regiones. La inversión total se limitó a un máximo de un 15% del total de activos de la institución de seguros a finales del ejercicio anterior.

Frank Chen, director de Research - China, CBRE, comentó:

«La mayor parte de los inversores chinos con suficiente capital se enfrentan ahora a un número limitado de canales de inversión nacionales. Teniendo en cuenta el poder de adquisición en progresivo aumento provocado por la apreciación continua del RMB, ahora es el momento oportuno para que el capital de China entre en el mercado extranjero, no solo procedente de inversores institucionales cuyo objetivo se centra en un flujo de ingresos estable con un riesgo moderado a largo plazo, sino también de particulares que buscan oportunidades de preservar y generar riqueza, aparte de emigrar o mejorar la educación de sus hijos. Asimismo, las empresas que están iniciando puntos de crecimiento nuevos mediante la búsqueda de canales de inversión más diversificados y que esperan aprender de las mejores prácticas internacionales también están estudiando otras posibilidades».

Acerca de CBRE Group, Inc.
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), una compañía Fortune 500 y S&P 500 con sede en Los Ángeles, es la compañía de inversiones y servicios inmobiliarios comerciales líder a nivel internacional (según los ingresos de 2012). Con aproximadamente 37.000 empleados (excluyendo a los afiliados), la compañía presta servicios a propietarios, inversores y arrendatarios de inmuebles a través de más de 300 oficinas en todo el mundo (excluyendo las oficinas afiliadas). CBRE ofrece asesoría estratégica y ejecución de venta y arrendamiento de propiedades; servicios corporativos; administración de inmuebles, instalaciones y proyectos; créditos hipotecarios; valoraciones y tasaciones; servicios de desarrollo; administración de inversiones, así como investigación y consultoría. Visite nuestro sitio web www.cbre.com.

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