Los Angeles, le 29 juin 2011 : D’après un nouveau rapport de recherche établi par CB Richard Ellis (CBRE), les marchés des bureaux dans les trois principaux centres financiers du monde, à savoir Hong Kong, Londres et New York, ont évolué à des rythmes variables vis-à-vis de la reprise suivant l'impact de la crise financière internationale. Le rapport intitulé « Hong Kong, Londres, New York : de la récession à la reprise » met en lumière le rebond rapide de l’économie hongkongaise après la crise financière internationale, faisant ainsi écho à la faculté de reprise de la Chine continentale, avec notamment une croissance du secteur financier dépassant depuis 2009 celle des deux autres villes occidentales.
Cette analyse vient contredire la vision traditionnelle fondée sur l’idée que les marchés immobiliers dans les centres financiers internationaux évoluent de manière inflexible. Elle souligne également l’importance des dynamiques économiques locales et de la structure du marché en tant qu’éléments moteurs du secteur immobilier.
« Les rythmes contrastés de la reprise immobilière constatés jusqu’à présent dans ces trois centres financiers internationaux doivent être resitués dans le contexte d'un glissement de l'économie mondiale en faveur de l'Asie » a ainsi déclaré le Dr. Raymond Torto, Économiste en chef Monde de CBRE. « Il est probable que ce glissement continue de conforter les différences observées au niveau de la performance des marchés des bureaux dans les principaux centres financiers internationaux ».
Grâce à un rebond rapide de la demande de bureaux, le marché des bureaux de Hong Kong a enregistré des taux de vacance en chute libre dès 2010, tandis que les loyers « prime » des bureaux ont grimpé de quasiment 40% à la fin du 1er trimestre 2011. La grande demande en investissements, boostée par des afflux de capitaux en provenance de Chine, a permis un fléchissement des rendements de bureaux, entraînant dès lors une remontée spectaculaire des valeurs en capital : l’indice de valeur en capital de CBRE pour les immeubles de bureaux « prime » de Hong Kong a augmenté de 150% lors des deux années précédant le 1er trimestre 2011, dépassant ainsi de 35% son pic d'avant la crise.
À New York, l’impact de la crise financière sur la demande de bureaux explique la timidité de la reprise du marché. Le marché de Manhattan a vu le déclin du taux de vacance en 2010 évoluer à un rythme lent, et la remontée des loyers « prime » n’est devenue réellement flagrante qu’au 1er trimestre 2011.
Le marché des investissements en bureaux de New York, qui dépend fortement du financement de la dette, est resté en grande partie gelé pendant toute l’année 2009 avant de finalement profiter d’un rapide dégel en 2010 compte tenu de l’amélioration de la disponibilité des crédits et de la reprise des émissions de TACHC. Les taux de capitalisation ont violemment fléchi par rapport au pic observé au milieu de l’année 2009 : cela implique des taux d'intérêt faibles ainsi qu’une amélioration des conditions économiques.
Le centre de Londres a enregistré un rebond relativement précoce dans ses activités de crédit-bail et au niveau de ses loyers « prime ». Toutefois, cet élan s’est ralenti lorsque le marché a entamé l’année 2011. Comme à New York, la remontée initiale de la demande est principalement due aux exigences des utilisateurs en réveil une fois la récession passée. Les locataires tirent quant à eux profit de la baisse des loyers et des remises généreuses. Londres a également rapidement subi une nouvelle compression des rendements des investissements en bureaux « prime » dès le milieu de l’année 2009, avec une augmentation des volumes de transaction fortement encouragée par le fait que la ville a réussi a s’emparer d’une part disproportionnée des flux internationaux en quête d’immobilier « prime ».
« Hong Kong, Londres, New York : de la récession à la reprise », rédigé par Peter Damesick, Pamela Murphy et Andrew Ness, chercheurs en chef de CBRE, est un rapport qui identifie un facteur important soutenant la reprise des locations dans ces trois villes compte tenu de l’absence d’une avancée significative vis-à-vis des nouvelles offres de développement après la récession. Ces villes font toutes face à un rétrécissement de l’offre de nouveaux bureaux : il faudra encore attendre deux ans pour voir la tendance s’inverser. Cela devrait de fait entraîner une hausse des loyers et exercer une pression sur les utilisateurs afin qu’ils pré-louent en vue de satisfaire les principales exigences.
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