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Le taux des bureaux vacants aux États-Unis est toujours à 16% au 1er trimestre 2012

Le taux de disponibilite dans la secteur de de l’industrie tombe a 13,4%
Le taux de disponibilite des commerces reste stable, a 13,1%
La forte demande reduit le taux des appartements vacants qui chute a 5,1%

Boston, 9 avril 2012 – Selon la dernière analyse réalisée par les conseillers économétriques de CBRE (CE-CBRE), le taux des bureaux vacants aux Etats-Unis est demeuré stable au premier trimestre 2012 (16%).

Le taux de disponibilité dans le secteur de l’industrie américaine1 a reculé de 20 points de base au cours du premier trimestre 2012, pour atteindre 13,.4%, poursuivant ainsi une tendance similaire à deux ans en arrière.

Toujours selon la dernière analyse réalisée par les CE- CBRE, le taux de disponibilité des commerce, au cours du premier trimestre 2012, est resté stable (13,1%).

La demande d’appartements a continué d’augmenter, avec un taux de vacance chutant à 5,1% au premier trimestre 2012, un recul de 90 points de base par rapport à l’année dernière, et représentant la meilleure amélioration depuis le premier trimestre 2010.

Selon Jon Southard, directeur général de CBRE-EA, « la nouvelle économique la plus importante au premier trimestre 2012 a été la reprise de l’emploi, mais l’amélioration ne s’est pour l’instant fait sentir que dans le secteur du ‘multi-family’. Pour les biens qui ne sont plus loués, l’emploi a surtout servi à remplir les « shadow vacancy » » -- des espaces loués auparavant mais qui ne sont désormais plus utilisés. Lors de la reprise des secteurs de l’immobilier de bureaux, industriel, et commercial, il y a toujours un délai entre l’amélioration de l’emploi et l’augmentation de la demande en crédit-bail ».

Marché de l’immobilier de bureaux

Avec un taux de 16% au premier trimestre 2012, le taux de vacance américain reste largement supérieur au niveau d’avant la récession (12,4%). Le marché de l’immobilier de bureau continue de subir les vents contraires que souffle l’incertitude des marchés financiers, de la réglementation, et de la fiscalité, ainsi que - dans certains marchés locaux - la très faible reprise de l’immobilier. Toutefois, ces freins ont été contrebalancés par l’impressionnante croissance rencontrée dans le secteur de l’emploi de services professionnels et commerciaux, et par les nouveaux chantiers de constructions qui, même peu nombreux, ont permis une amélioration lente mais constante des fondamentaux du marché.

Au cours du premier trimestre 2012, la performance des sous-marchés de la périphérie a continué de dépasser celle des sous-marchés du centre-ville. Le taux global de vacances dans les banlieues est resté stable, alors que le baisse du taux de vacance dans les centres-villes américains a progressé de 10 points de base. L’analyse par marché par segment indique que le taux d’occupation américain a augmenté pour représenter presque la moitié des marchés du pays. Les marchés exposés aux technologies ou à l’énergie se sont montrés encore une fois les plus performants, alors que les taux d’occupation ont chuté de 70 points de base à Oakland et Seattle, de 60 points de base à Houston, et de 40 points de base à Oklahoma City.

Selon M. Southard, « Il faut que le marché de l’emploi retrouve son niveau d’avant la récession avant que l’on puisse constater une amélioration plus rapide du marché de l’immobilier de bureaux. Nous continuons de penser que les recrutements vont s’intensifier au cours du second semestre 2012, ce qui sera déjà une avancée supplémentaire en ce sens ».

Marché industriel

La baisse de la disponibilité qu’a connu le secteur industriel au cours du premier trimestre (pour atteindre 13,4%) va engendrer une série de baisses des taux de disponibilité au cours des sept prochains trimestres. Lors du premier trimestre, 35 marchés ont affiché des taux de disponibilité inférieurs, contre 25 dont les taux ont au contraire augmenté. Parmi les marchés les plus importants, le marché de Seattle est celui qui a le plus baissé (avec une perte de 100 points de base), suivi par ceux d’Edison (NJ) et de Fort Worth (avec une perte de 80 points de base), puis par ceux d’Atlanta, de Cleveland, et de Dallas (avec une perte de 70 points de base). Avec de nombreux marchés arborant une amélioration des taux de disponibilité, la croissance économique semble continuer à entrainer une augmentation de la demande en espaces industriels. Néanmoins, certains des principaux marchés ont montré des signes de faiblesse, comme ceux de Riverside, de Philadelphie, de Phoenix, et de Kansas City.

Marché du commerce de détail

Au premier semestre 2012, la disponibilité du marché du commerce de détail est restée stable par rapport au trimestre précédent, avec un taux de 13,1%. Bien que les constructions aient été à un niveau historiquement bas au premier trimestre, l’absorption n’a pas suffisamment augmenté pour pouvoir garantir une modification des taux de disponibilité de la fin de l’année.

Les taux de disponibilité de la plupart des marchés du commerce de détail ont chuté ou sont restés stables par rapport au quatrième trimestre 2011. Ce fut le cas par exemple des marchés de Birmingham, Austin, Miami, Kansas City et Indianapolis, qui ont tous perdu plus de 50 points de base. En revanche, certains marchés, comme ceux de Jacksonville, Washington DC et San Diego, ont vu leur taux de disponibilité augmenter de plus de 50 points de base au cours du premier trimestre. Quoiqu’il en soit, les taux de disponibilité de la majorité des marchés sont toujours supérieurs à leur niveau du début de l’année 2011.

Marché des appartements

Par rapport à l’année dernière, les taux de vacance des appartements ont baissé pour 58 des 63 marchés américains, les marchés de Birmingham, Dayton, Greenville, Phoenix, Tulsa, Houston, Detroit, Richmond, Salt Lake City, Fort Worth, et Norfolk affichant la baisse du taux de vacance d’une année sur l’autre la plus importante (150 points de base ou plus). Les marchés dont les taux de disponibilité sont les plus bas (4 pour cent ou moins) sont ceux de Newark, Pittsburgh, San Jose, Oakland, Minneapolis, Providence, Salt Lake City, Boston, Hartford, Los Angeles, Edison (NJ), Miami, Portland (OR), Columbus, San Francisco, Ventura, et Detroit. Avec une augmentation constante du taux d’occupation, la croissance du marché locatif connait une certaine envolée, l’indice national américain progressant au taux annuel d’environ (4,5 pour cent.

1 La disponibilité est l’espace disponible et commercialisé pour le développement du marché locatif au cours d’une période de 12 mois.

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