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Les contrats de swap affectent les stratégies de mise en marché immobilières des établissements de crédit

Selon l’édition 2012 du classement « How Global is the Business of Retail? » réalisé par CBRE, le premier partenaire en conseil en stratégie immobilière mondiale, Londres est à la première place des pays les plus ciblés par les vendeurs internationaux.

Londres, 13 avril 2012 – Selon une étude réalisée par CBRE, le partenaire en conseil en stratégie immobilière mondiale, les coûts de rupture des contrats de swap pratiqués par les investisseurs immobiliers qui ont emprunté en Euros en 2006/2007, au moment où le marché de l’immobilier était au plus haut, ont augmenté de manière importante.

Conçus comme instruments de couverture, les swaps ont été créés pour protéger les crédits immobiliers ayant des ratios LTV élevés et qui ont habituellement une faible couverture des taux d’intérêts, contre les éventuelles augmentations des taux d’intérêts. Toutefois, la crise financière ayant entraîné une chute des taux d’intérêts à des niveaux historiquement bas, ces instruments sont devenus la bête noire des investisseurs souhaitant vendre leurs biens, car ils affectent la volonté de vendre des propriétaires et, dans le cas de vente à bas prix, la possibilité des établissements de crédit d’être remboursés.

Actuellement, les coûts de rupture d’un contrat de swap de 20 ans conclu au plus haut du marché immobilier au sein de la Zone Euro (quatrième trimestre 2007) ont augmenté de 31% de la valeur totale du prêt de départ au 1er trimestre 2012. La faible quantité de données économiques ainsi que l’augmentation de la dette souveraine des pays de la Zone Euro continuent de faire baisser les taux d’intérêts à moyen et long terme au sein de la Zone Euro, indiquant la poursuite de cette tendance.

Le taux d’intérêts sur un contrat de swap de 20 ans conclu en décembre 2007 aurait été d’environ 4,9%. A la fin du 1er trimestre 2012, le taux d’intérêt fixe équivalent pour les 15,75 années restantes du contrat de swap était d’environ 2,7%. Pour rompre ce contrat, l’emprunteur devrait préalablement s’acquitter d’une somme forfaitaire égale à la valeur actuelle de ces intérêts supplémentaires, ce qui explique les 31% du coût de rupture d’un tel contrat de swap.

Coûts de rupture d’un contrat de swap libellé en Euro, prenant effet en décembre 2007

 
Taux d’intérêts
en déc. 2007
Equivalent
actuel
Durée
restante
Coût de rupture du
contrat de swap (% du prêt initial)
Swap 5 ans
4.6%
1.0%
0.75 an
3%
Swap 10 ans
4.76%
1.7%
5.75 ans
18%
Swap 15 ans
4.8%
2.4%
10.75 ans
25%
Swap 20 ans
4.9%
2.7%
15.75 ans
31%​

La situation au Royaume-Uni n’est pas aussi extrême : les taux d’intérêts des contrats de swap au Royaume-Uni ayant augmenté modérément ces derniers mois, les coûts de rupture sont restés à des niveaux raisonnables. Le marché immobilier au Royaume-Uni a également augmenté très fortement environ un an avant celui de la Zone Euro, ce qui signifie que le quatrième trimestre 2006 est la période la plus pertinente à observer.

Toutefois, les investisseurs du Royaume-Uni ont rencontré des difficultés supplémentaires au moment de la hausse du marché, car de nombreux emprunteurs ont contracté des contrats de swap plus longs que nécessaire, en raison du fait que les taux d’intérêts à long terme étaient alors plus bas que les taux d’intérêts à court terme. L’exemple ci-dessous montre que plus la durée du contrat de swap est longue, plus les coûts de rupture associés sont importants.

Coûts de rupture d’un contrat de swap libellé en Livres sterling, prenant effet en décembre 2006

 
Taux d’intérêts
en déc. 2006
Equivalent
actuel
Durée
restante
Coût de rupture du
contrat de swap (% du prêt initial)
Swap 5 ans
5.4%
n/a
n/a
n/a
Swap 10 ans
5.1%
1.6%
4.75 ans
16%
Swap 15 ans
4.9%
2.4%
9.75 ans
22%
Swap 20 ans
4.8%
2.9%
14.75 ans​
23​%

Philip Cropper, directeur général, Finance immobilière, CBRE, a déclaré :

« Les coûts de rupture des contrats de swap liés aux prêts immobiliers contractés au moment, ou aux environs, du plus fort du marché, démontrent un facteur substantiel dans les stratégies de mise en marché des établissements de crédit, au regard de la baisse des ventes des actifs. Comme il ressort de nos analyses, dans des cas extrêmes, les coûts de rupture d’un contrat de swap conclu en décembre 2007 pourraient diminuer de manière conséquente le rendement des vendeurs. Le contexte de marché difficile rend délicate la possibilité de remboursement des prêteurs qui cherchent à diminuer leur niveau d’endettement. Cela pénalise également les autres investisseurs qui souhaitent disposer d’actifs performants. »

« L’ironie de ce phénomène est que les contrats de swap ont été conçus comme instruments destinés à protéger les investisseurs contre les risques d’augmentation des taux d’intérêts. Malgré cela, au moment où le marché était au plus haut, personne n’avait anticipé que l’on connaîtrait une baisse des taux d’intérêts durant si longtemps. »

« En accordant des crédits immobiliers, les banques prennent en compte les possibilités de remboursement, mais également la situation actuelle et future à la fois des actifs sous-jacents et de l’emprunteur. L’échelle des coûts éventuels de rupture des contrats de swap, et l’adéquation de l’exigence des fonds propres des banques, compliquent encore davantage les processus qui, selon nous, ont un impact majeur sur les prises de décisions actuelles. Le meilleur moyen de surmonter ces situations est de comprendre l’interaction entre toutes les parties prenantes. »

À propos de CBRE Group, Inc.
Présente dans les classements Fortune 500 et S&P 500, CBRE Group, Inc. (NYSE : CBG), dont le siège est à Los Angeles, est la première société mondiale de services immobiliers d’entreprise (sur la base de son chiffre d’affaires 2011). Avec environ 34 000 employés (sans compter les sociétés affiliées), au service de propriétaires immobiliers, d’investisseurs et d’occupants par l’intermédiaire de plus de 300 bureaux (sans compter les sociétés affiliées) dans le monde entier, la société CBRE propose des services de conseil stratégique et d’exécution en vue de la vente et de la location d’immeubles, de services aux entreprises, de services de gestion de biens immobiliers et d’implantations ainsi que de projets d’aménagement, de services de prêt sur nantissement, d’expertise et d’évaluation, de services de promotion immobilière, de services de gestion des investissements ainsi que d’études et de conseil. Veuillez visiter notre site Web à l’adresse www.cbre.com​​​​​​​​​​​​

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