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Les fonds d’assurance chinois cherchent à investir dans l’immobilier étranger

- Royaume-Uni, États-Unis et Australie parmi les premières cibles -

- Les investisseurs se concentrent sur les bureaux de prestige dans les principales villes-carrefours du monde -

Hong Kong – 2 septembre 2013 Les fonds d’assurance chinois disposent d’un portefeuille global de USD 14 milliards pour investir dans l’immobilier à l’étranger. Les marchés très transparents, parmi lesquels le Royaume-Uni, les États-Unis, le Canada, Singapour, Hong Kong et l’Australie, devraient constituer les principales cibles, selon la dernière étude de la société de conseils en immobilier international CBRE.

Compte tenu de l’actuelle rareté des biens immobiliers de premier ordre disponibles pour investir dans les villes chinoises de premier plan et du risque à court terme lié à la surabondance de l’offre dans les villes chinoises de deuxième et de troisième plans, les bureaux de prestige dans les principales villes internationales devraient être très recherchés, notamment en raison de leur rentabilité attractive dans le contexte actuel de taux d’intérêt faibles.

Les investisseurs institutionnels chinois sont encore relativement peu rompus aux stratégies d’investissement immobilier transnational par rapport aux fonds de pension, aux fonds d’assurance et aux fonds souverains d’autres régions. Néanmoins, au cours des dernières années, les investisseurs internationaux chinois ont commencé à accroître leurs investissements sur les marchés immobiliers étrangers. Cette tendance est soutenue par plusieurs facteurs, notamment le caractère restreint des canaux d’investissement existant en Chine, l’abondance de liquidités, l’appréciation de la devise nationale (RMB) et la valorisation relativement plus faible des biens étrangers dans les années qui ont suivi la crise financière de 2008.

En 2012, le total des actifs détenus par les fonds d’assurance chinois s’est établi à USD 1 200 milliards. De nouvelles dispositions juridiques permettent à ces institutions d’investir jusqu’à 15 % de leurs actifs dans l’immobilier “à usage non personnel”. Grâce à ce nouveau cadre légal, plus de USD 180 milliards sont actuellement disponibles pour l’investissement dans le secteur immobilier. Si l’on se réfère aux schémas d’allocation des fonds observés dans les pays développés au cours des années récentes (la plupart des fonds d’assurance affectant typiquement jusqu’à 6 % de leurs actifs aux investissements immobiliers directs) et si l’on se base sur une répartition de type 80/20 entre le marché intérieur et les marchés étrangers, les investisseurs chinois pourraient investir jusqu’à USD 14,4 milliards dans l’immobilier international.

Si le nombre de biens disponibles à l’investissement dans les régions en développement s’est fortement accru au cours des dernières années, celui des actifs présentant un niveau de qualité suffisant demeure limité dans la zone Asie-Pacifique par rapport à l’Amérique du Nord et à l’Europe. Dans ces conditions, les investisseurs institutionnels chinois devraient se concentrer sur des opportunités d’investissement telles que les bureaux de prestige dans les villes-carrefours, un segment à même de générer un retour sur investissement stable à court terme.

Les marchés très transparents, parmi lesquels le Royaume-Uni, les États-Unis, le Canada et l’Australie, ainsi que les marchés asiatiques adjacents à la Chine continentale et présentant un environnement culturel similaire, tels que Hong Kong, Singapour, la Malaisie et la Thaïlande, constitueront probablement les principales cibles des investisseurs immobiliers chinois dans l’avenir.

Marc Giuffrida, Directeur général Global Capital Markets chez CBRE, explique :

« Les fonds d’assurance chinois sont déjà bien implantés sur les marchés intérieurs, mais suite à une série de réformes initiées par les pouvoirs publics, ces investisseurs chercheront à cibler les marchés immobiliers d’entreprise à l’échelle mondiale. Le secteur de l’assurance est très porteur. Grâce à l’accroissement continu des portefeuilles détenus par ces fonds, la stratégie des investisseurs devrait consister à viser les villes-carrefours du monde entier, notamment Londres, New York, Toronto, Singapour, Hong Kong et Sydney, dans des volumes croissants. Le fort potentiel de valeur ajoutée, la faible liquidité et le rendement stable des bureaux de prestige et des biens commerciaux offrent une combinaison idéale pour ces investisseurs. »

« Par rapport aux pays développés, l’affectation des fonds aux investissements immobiliers internationaux par les compagnies d’assurance chinoises reste relativement limitée. Dans ce contexte, même une modeste montée en puissance représenterait des volumes d’affaires importants compte tenu de la valorisation en capital de ces fonds. En s’inspirant de l’expérience d’investissement à l’étranger des acteurs malaisiens et coréens, les poids lourds du secteur de l’assurance ouvriront la voie. Une fois le succès démontré, le reste des opérateurs ne manquera pas de leur emboîter le pas. »

Principales destinations des investissements transnationaux (2007-2013 Q1)

 

L’investissement dans l’immobilier est relativement nouveau pour ces acteurs. Les fonds d’assurance chinois n’ont été autorisés à investir dans ce secteur qu’à partir de 2009, suite à un changement du cadre réglementaire décidé par les pouvoirs publics. D’autres réformes juridiques adoptées plus récemment permettent désormais aux compagnies d’assurance d’investir jusqu’à 15 % du total de leurs actifs en fin d’exercice précédent dans des biens immobiliers “à usage non personnel”.

La nouvelle législation est bien proportionnée pour encourager un investissement durable sur toute la durée du cycle. Ainsi, l’investissement doit se limiter aux « actifs matures d’immobilier de bureau et commercial offrant des recettes stables et situés au centre des principales villes de 25 marchés développés », notamment aux États-Unis, au Royaume-Uni, à Hong Kong et en Australie. Cela s’applique également aux fonds de placements immobiliers (FPI) cotés dans ces 25 pays ou territoires. L’investissement total est limité à un plafond représentant 15 % du total des actifs détenus en fin d’exercice précédent par les fonds d’assurance.

Frank Chen, Directeur des études pour la Chine chez CBRE, déclare :

« La plupart des investisseurs chinois disposant de capitaux suffisants sont confrontés à des canaux d’investissement limités dans leur pays. Par ailleurs, si l’on ajoute à cela l’accroissement du pouvoir d’acquisition lié à l’appréciation continue du yuan (RMB), le moment est idéal pour les fonds chinois souhaitant prendre pied sur les marchés étrangers, pas seulement les investisseurs institutionnels en quête de recettes stables avec un faible risque long terme, mais aussi les investisseurs individuels recherchant des opportunités pour protéger leurs capitaux, pour générer de la richesse et pour émigrer ou offrir une meilleure éducation à leurs enfants. Par ailleurs, parmi les investisseurs désormais davantage tournés vers l’international, il faut compter également avec les sociétés à fort relais de croissance, qui recherchent de nouveaux débouchés pour investir et souhaitent tirer les enseignements des meilleures pratiques internationales. »

À propos de CBRE Group, Inc.
Présente dans les classements Fortune 500 et S&P 500, CBRE Group, Inc. (NYSE : CBG), dont le siège est à Los Angeles, est la première société mondiale de services immobiliers d’entreprise et d'investissement (sur la base de son chiffre d’affaires 2012). Avec environ 37 000 employés (sans compter les sociétés affiliées), au service de propriétaires immobiliers, d’investisseurs et d’occupants par l’intermédiaire de plus de 300 bureaux (sans compter les sociétés affiliées) dans le monde entier, la société CBRE propose des services de conseil stratégique et d’exécution en vue de la vente et de la location d’immeubles, de services aux entreprises, de services de gestion de biens immobiliers et d’implantations ainsi que de projets d’aménagement, de services de prêt sur nantissement, d’expertise et d’évaluation, de services de promotion immobilière, de services de gestion des investissements ainsi que d’études et de conseil. Veuillez visiter notre site Web à l’adresse www.cbre.com.

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