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Selon CBRE GROUP, INC. la reprise du marché de l’immobilier d’entreprise aux États-Unis s’est confirmée au cours du 3e trimestre 2013

Los Angeles, le 10 octobre 2013 La reprise, lente mais régulière, du marché américain de l’immobilier d’entreprise s’est poursuivie au cours du troisième trimestre 2013 selon la dernière analyse de CBRE Group, Inc.

  • Le taux d'inoccupation des immeubles de bureaux a perdu 10 points de base (pb) au cours du trimestre, passant à 15,1 %. Cette diminution s'est légèrement ralentie par rapport à la baisse de 20 pb constatée au trimestre précédent mais, en valeur absolue, le taux d'inoccupation est inférieur de 50 pb au taux du 3e trimestre 2012 de 15,6 %. Cependant, cette progression régulière reflète la capacité du marché de l'immobilier de bureaux à résister aux effets de la diminution des dépenses de l'État fédéral - désignées sous le terme de « sequester » - dans un contexte de croissance économique faible.
  • Au cours du 3e trimestre 2013, la disponibilité industrielle nationale1 a baissé de 30 pb par rapport au trimestre précédent, passant à 11,7 %. Le taux se situe à 130 pb au-dessous de son niveau d’il y a un an, et à 290 pb au-dessous de son pic au plus fort de la récession.
  • Le taux de disponibilité des propriétés au détail, établi à 12,2 %, a perdu 10 pb et 70 pb par rapport à l’année précédente.
  • La demande nationale en immobilier d’habitation est restée stable avec un taux d’inoccupation de 4,6 % au 3e trimestre 2013.

« L'occupation sur le marché de l'immobilier de bureaux s'est légèrement redressée au cours du troisième trimestre. La lenteur de cette progression va de pair avec la relance économique mais encore fragile », a déclaré Jon Southard, directeur général du groupe des conseillers économétriques de CBRE. « Cependant, les marchés industriels continuent à améliorer leurs résultats grâce au regain de dynamisme du commerce extérieur et à la résistance de la consommation et des dépenses des entreprises sur le marché intérieur. »

Marché de bureaux
L'amélioration du taux d'inoccupation est dans l'ensemble générale, la plupart des marchés ayant enregistré une baisse au cours du 2e trimestre 2013. Les taux ont diminué dans la plupart des marchés locaux (38 sur les 63 étudiés), et 18 affichent une augmentation. Le taux d'inoccupation en banlieue a baissé pour le sixième trimestre d'affilée, perdant 20 pb pour atteindre les 16,6 %, tandis que le taux en centre-ville a augmenté de 10 pb, passant à 12,4 %. Si les taux d'inoccupation dans la plupart des grands marchés de centre-ville ont chuté, ces baisses sont contrebalancées par une hausse dans Downtown Manhattan, générée par la réduction des effectifs et les relocalisations des sociétés financières et de services aux entreprises.

Comme le raffermissement du marché de bureaux continue à s'étendre à l'ensemble du pays, les marchés enregistrant des taux d'inoccupation très élevés ont été parmi les plus performants au deuxième trimestre : les taux d'inoccupation de Detroit et Edison (zone de banlieue du New Jersey) ont baissé respectivement de 110 et 100 pb, passant à 23,4 % et 22,2 %. Malgré ces fortes baisses, les taux d'inoccupation dans ces marchés demeurent supérieurs à leurs plus bas d'avant la récession et sont en train de rattraper le reste du marché national. Richmond et Kansas City figurent également parmi les meilleurs, avec des taux d'inoccupation en baisse de 90 pb chacun, de même que Riverside (CA) et Phoenix qui ont enregistré une baisse de 80 pb de leur taux d'inoccupation. La plus forte augmentation, en dehors de Downtown Manhattan, est San Jose avec une hausse de 130 pb au cours du troisième trimestre, atteignant les 14,8 %, due en grande partie aux nouvelles réalisations.

« Même si la fermeture partielle des services fédéraux a ajouté à l'incertitude, il ne s'agit probablement que de perturbations à court terme au niveau national », a observé M. Southard. « L'immobilier de bureaux a montré qu'il pouvait résister dans un contexte d'incertitudes économiques. Les embauches dans le secteur privé sont restées au beau fixe au cours de l'année dernière avec 190 000 créations d'emplois chaque mois jusqu'en août, et la pénurie de constructions de nouveaux bureaux continuera à soutenir la reprise du marché. »

Marché industriel
Le taux de disponibilité industrielle, actuellement à 11,7 %, affiche 13 trimestres consécutifs d'amélioration, avec les plus fortes baisses au cours des quatre derniers trimestres. La reprise demeure générale avec une majorité de marchés locaux (42) enregistrant des baisses depuis le dernier trimestre et seulement 14 augmentations constatées. Charlotte et Trenton ont connu la plus forte baisse du trimestre (-230 pb), ainsi qu'Allentown (-160 pb) et San Francisco (-120 pb). Sur les marchés en diminution, la moitié - dont Dallas, Cleveland et Atlanta - ont perdu 40 pb ou plus. Chicago et Los Angeles, les deux plus grands marchés industriels, ont chacun enregistré une baisse de 20 pb.

L'amélioration continue du rythme de la reprise du marché industriel reflète un regain de dynamisme du commerce extérieur et la résistance de la consommation et des dépenses des entreprises sur le marché intérieur. Les économies européennes semblent s'être stabilisées et la Chine montre des signes d'affermissement, ce qui devrait favoriser le développement des échanges internationaux et alimenter la croissance sur le marché industriel. Les incertitudes quant au marché intérieur demeurent avec la fermeture en cours des services fédéraux et les discussions prochaines à propos du relèvement du plafond de la dette attendues avant la date butoir du 17 octobre prochain.

Marché de détail
Le taux de disponibilité au détail a baissé à 12,2 % au cours du 3e trimestre 2013 ce qui ne correspond pas à l'élan du premier semestre, bien que les tendances d'absorption nette devraient demeurer positives pour le second semestre. Une augmentation du nombre de marchés affichant des taux de disponibilité en hausse a été constatée par rapport au 2e trimestre 2013. Des marchés tels que New York, Tampa et Cleveland ont enregistré des hausses de leur taux de disponibilité d'au moins 60 pb au 3e trimestre. D'autres améliorations ont également été constatées à Dallas, Trenton, Cincinnati et Fort Worth, chacun de ces marchés ayant perdu 40 pb ou plus. La plupart se situent en dessous de leur taux de disponibilité de l'année précédente, à l'exception de Tampa, Raleigh, West Palm Beach, Riverside, Fort Lauderdale et New York.

La croissance des ventes au détail a été volatile au cours de ces deux derniers mois. La hausse se situe encore légèrement en dessous de la tendance à long terme et les consommateurs semblent plus prudents à l'approche de la période des achats de Noël. La reprise du marché du logement constitue cependant un point positif et devrait se poursuivre au cours des prochains mois, bénéficiant aux détaillants qui vendent des produits liés au logement. Ceux-ci ont été les plus durement touchés par la crise et n'ont pas encore retrouvé leurs pics de vente d'avant la récession. (D'autres détaillants vendant des produits discrétionnaires ou de première nécessité ont déjà atteint et dépassé leurs plus hauts d'avant la crise).

Marché des appartements
Les données préliminaires indiquent que la demande en appartements continue à progresser, quoique plus lentement qu'au trimestre précédent. Le taux d'inoccupation des lots d'appartements en gestion est demeuré stable à 4,6 % au troisième trimestre 2013, soit une hausse de 10 pb sur l'année dernière. Le marché reste tendu par rapport aux normes historiques, avec un taux moyen d'inoccupation lissé sur quatre trimestres approchant les 4,8 % ou 50 pb, au-dessous de la norme à long terme (20 ans).

Par rapport à l'année précédente, les taux d'inoccupation ont baissé dans 20 des 63 marchés étudiés. Parmi ceux ayant enregistré les plus fortes baisses d'inoccupation d'une année sur l'autre (plus de 80 pb) figurent Sacramento, Atlanta, Dallas, Houston, Jacksonville, Portland et West Palm Beach. Les marchés affichant les plus fortes hausses d'inoccupation d'une année sur l'autre comprennent Cincinnati, Indianapolis, St. Louis, Birmingham, Columbus, Richmond, Dayton, Pittsburgh, Cleveland, Albuquerque, Louisville, Salt Lake City et El Paso. Les marchés ayant les taux d'inoccupation les plus bas (3 % ou moins) incluent Minneapolis, Oakland, Portland, San Jose, Miami et Newark. Ceux enregistrant les plus forts taux d'inoccupation (7 % ou plus) sont Phoenix, Greensboro, Indianapolis, Las Vegas, Memphis, Tucson et El Paso.

Avec des taux d'inoccupation en dessous de la norme historique, l’augmentation réelle des loyers des appartements devrait se maintenir pour le reste de 2013 et en 2014 avec la poursuite de la reprise économique américaine et du marché du logement. Du fait de loyers réels bien au-dessus de leur niveau avant la récession dans la plupart des grands marchés, les démarrages de programmes ont repris ces derniers mois et les réalisations devraient retrouver leur niveau historique vers la fin de l'année. Par conséquent, la hausse des loyers et des revenus en 2013-2014 promet d'être plus lente qu'en 2011-2012.

1 La disponibilité est l'espace qui est activement commercialisé et disponible pour les aménagements des locataires dans les 12 mois

À propos de CBRE Group, Inc.
Présente dans les classements Fortune 500 et S&P 500, CBRE Group, Inc. (NYSE : CBG), dont le siège est à Los Angeles, est la première société mondiale de services immobiliers d’entreprise et d'investissement (sur la base de son chiffre d’affaires 2012). Avec environ 37 000 employés (sans compter les sociétés affiliées), au service de propriétaires immobiliers, d’investisseurs et d’occupants par l’intermédiaire de plus de 300 bureaux (sans compter les sociétés affiliées) dans le monde entier, la société CBRE propose des services de conseil stratégique et d’exécution en vue de la vente et de la location d’immeubles, de services aux entreprises, de services de gestion de biens immobiliers et d’implantations ainsi que de projets d’aménagement, de services de prêt sur nantissement, d’expertise et d’évaluation, de services de promotion immobilière, de services de gestion des investissements ainsi que d’études et de conseil. Veuillez visiter notre site Web à l’adresse www.cbre.com.

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