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I contratti swap influiscono sulle strategie immobiliari degli investitori

In Europa, i tassi di interesse più bassi nella storia innalzano i costi di rescissione degli swap

Londra, 13 aprile 2012 – Secondo un'analisi della società internazionale di consulenza immobiliare CBRE, i costi delle rescissioni dei contratti swap sottoscritti in euro dagli investitori immobiliari al culmine del mercato immobiliare, nel periodo 2006/2007, sono aumentati in modo sostanziale. 

Creati come strumento di hedging, gli swap erano pensati per proteggere i mutui immobiliari con elevati tassi di LTV, che tipicamente hanno bassa copertura in termini di tassi di interesse, contro l'incremento dei tassi di interesse. Tuttavia, la crisi finanziaria ha trascinato in basso i tassi di interesse fino a livelli mai conosciuti prima, e questi strumenti si sono dimostrati sempre più vincolanti per gli investitori che intendevano vendere le loro proprietà. Questo ha influenzato le intenzioni di vendita e, nel caso di vendite giudiziarie, il recupero del valore da parte dei creditori. 

Attualmente (fine del primo trimestre 2012), il costo per rescindere un contratto swap a 20 anni sottoscritto nel periodo di culmine del mercato immobiliare nell'Eurozona (quarto trimestre 2007) è salito al 31% del valore complessivo del mutuo originale. I deboli segnali di ripresa economica e la perdurante crisi del debito sovrano nell'Eurozona continuano a spingere verso il basso i tassi di interesse in Euro a breve e lungo termine, una tendenza che non dà cenni di inversione. 

Il tasso di interesse per uno swap a 20 anni sottoscritto a dicembre 2007 era di circa il 4,9%. Alla fine del primo trimestre 2012, il tasso di interesse fisso equivalente per i rimanenti 15,75 anni dello swap era di circa il 2,7%. Per rescindere il contratto, il mutuato dovrebbe pagare un importo immediato equivalente al valore attuale dell'interesse aggiuntivo, il che spiega il 31% di costo di rescissione dello swap. 

Costo di rescissione di contratti swap in Euro, a partire dal dicembre 2007

 

Tasso di interesse al 12/2007

Equivalente attuale

Rimanenza al termine

Costo di rescissione dello swap

(% del mutuo iniziale)

Swap a 5 anni

4,6%

1,0%

0,75 anni

3%

Swap a 10 anni

4,76%

1,7%

5,75 anni

18%

Swap a 15 anni

4,8%

2,4%

10,75 anni

25%

Swap a 20 anni

4,9%

2,7%

15,75 anni​

31%

La situazione nel Regno Unito non è ugualmente grave, poiché qui i tassi di swap sono cresciuti lentamente negli ultimi mesi, mitigando in qualche modo il costo della rescissione. Il mercato immobiliare nel Regno Unito, inoltre, ha manifestato un culmine circa un anno prima rispetto all'Eurozona, il che significa che il periodo più significativo a cui guardare è il quarto trimestre 2006. 

Tuttavia, nel Regno Unito gli investitori hanno dovuto affrontare maggiori difficoltà poiché, nel momento di culmine del mercato, molti mutuatari hanno sottoscritto contratti swap di durata maggiore di quanto fosse necessario, perché gli interessi a lungo termine erano allora inferiori di quelli a breve termine. Guardando al seguente esempio possiamo vedere come maggiore è il termine dello swap, maggiore è il costo di rescissione ad esso associato.

Costo di rescissione di contratti swap in Sterline, a partire dal dicembre 2006

 

Tasso di interesse al 12/2006

Equivalente attuale

Rimanenza

termine

Costo di rescissione dello swap

(% del mutuo iniziale)

Swap a 5 anni

5,4%

n/d

n/d

n/d

Swap a 10 anni

5,1%

1,6%

4,75 anni

16%

Swap a 15 anni

4,9%

2,4%

9,75 anni

22%

Swap a 20 anni

4,8%

2,9%

14,75 anni

23%

Philip Cropper, Amministratore delegato per i Finanziamenti immobiliari di CBRE, ha così commentato:

"Il costo necessario per rescindere contratti swap per mutui immobiliari sottoscritti nel momento di culmine del mercato, o nelle sue vicinanze, si sta dimostrando un fattore essenziale nell'elaborazione di strategie da parte di finanziatori che stanno prendendo in considerazione le vendite giudiziarie. Come si vede dalla nostra analisi, nei casi estremi il costo per rescindere uno swap a 20 anni in Euro sottoscritto nel dicembre 2007 può influire pesantemente sul ritorno economico del venditore. In un mercato in difficoltà, questo è un fattore di frustrazione del processo di ripresa, poiché i finanziatori cercano di ridurre la leva finanziaria dei loro bilanci. Questo penalizza, inoltre, altri investitori che cercano di vendere asset di qualità.

"Il paradosso di questo fenomeno è che gli swap erano stati pensati come strumenti per proteggere gli investitori dai rischi associati ai tassi di interesse in aumento. Tuttavia, al culmine del mercato, nessuno aveva previsto che potessimo assistere a un periodo così prolungato di bassi tassi di interesse".

"Nel gestire i mutui immobiliari, le banche si trovano a dovere affrontare problemi di provisioning e i prospect attuali e futuri sia per gli asset che per il mutuatario. La dimensione dei potenziali costi per la rescissione degli swap e gli obblighi da parte della banca relativamente al proprio capitale complicano ulteriormente il processo, che riteniamo abbia un impatto significativo sull’attività decisionale. "Per uscire da queste situazioni è necessario comprendere le interazioni fra tutte le parti in causa".

FINE

Informazioni su CBRE Group, Inc.
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), società Fortune 500 e S&P 500 con sede a Los Angeles, è la più grande società al mondo per la fornitura di servizi rivolti agli immobili commerciali (in base al fatturato 2011). La società impiega circa 34.000 dipendenti (escludendo le consociate) e fornisce servizi a proprietari di immobili, investitori nel settore immobiliare e residenti attraverso più di 300 sedi (escludendo le consociate) in tutto il mondo. CBRE offre consulenze strategiche e si occupa della vendita e della locazione di proprietà immobiliari; servizi aziendali; gestione di proprietà, infrastrutture e progetti; finanziamento di mutui; stime e perizie; servizi di sviluppo; gestione di investimenti; ricerche e consulenze. Per informazioni, visitare il sito Web della società www.cbre.com.

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