Londra,
13 aprile 2012 – Secondo un'analisi
della società internazionale di consulenza immobiliare CBRE, i costi delle
rescissioni dei contratti swap sottoscritti in euro dagli investitori
immobiliari al culmine del mercato immobiliare, nel periodo 2006/2007, sono
aumentati in modo sostanziale.
Creati come strumento di hedging, gli swap erano pensati
per proteggere i mutui immobiliari con elevati tassi di LTV, che tipicamente
hanno bassa copertura in termini di tassi di interesse, contro l'incremento dei
tassi di interesse. Tuttavia, la crisi finanziaria ha trascinato in basso i
tassi di interesse fino a livelli mai conosciuti prima, e questi strumenti si
sono dimostrati sempre più vincolanti per gli investitori che intendevano
vendere le loro proprietà. Questo ha influenzato le intenzioni di vendita e,
nel caso di vendite giudiziarie, il recupero del valore da parte dei creditori.
Attualmente (fine del primo trimestre 2012), il costo per
rescindere un contratto swap a 20 anni sottoscritto nel periodo di culmine del
mercato immobiliare nell'Eurozona (quarto trimestre 2007) è salito al 31% del
valore complessivo del mutuo originale. I deboli segnali di ripresa economica e
la perdurante crisi del debito sovrano nell'Eurozona continuano a spingere
verso il basso i tassi di interesse in Euro a breve e lungo termine, una
tendenza che non dà cenni di inversione.
Il tasso di interesse per uno swap a 20 anni sottoscritto
a dicembre 2007 era di circa il 4,9%. Alla fine del primo trimestre 2012, il
tasso di interesse fisso equivalente per i rimanenti 15,75 anni dello swap era
di circa il 2,7%. Per rescindere il contratto, il mutuato dovrebbe pagare un
importo immediato equivalente al valore attuale dell'interesse aggiuntivo, il
che spiega il 31% di costo di rescissione dello swap.
Costo di rescissione di contratti swap in
Euro, a partire dal dicembre 2007
|
Tasso di
interesse al 12/2007
|
Equivalente
attuale
|
Rimanenza al termine
|
Costo di
rescissione dello swap
(% del mutuo
iniziale)
|
Swap a 5
anni
|
4,6%
|
1,0%
|
0,75
anni
|
3%
|
Swap a 10
anni
|
4,76%
|
1,7%
|
5,75
anni
|
18%
|
Swap a 15
anni
|
4,8%
|
2,4%
|
10,75
anni
|
25%
|
Swap
a 20 anni
|
4,9%
|
2,7%
|
15,75 anni
|
31% |
La
situazione nel Regno Unito non è ugualmente grave, poiché qui i tassi di swap
sono cresciuti lentamente negli ultimi mesi, mitigando in qualche modo il costo
della rescissione. Il mercato immobiliare nel Regno Unito, inoltre, ha
manifestato un culmine circa un anno prima rispetto all'Eurozona, il che
significa che il periodo più significativo a cui guardare è il quarto trimestre
2006.
Tuttavia,
nel Regno Unito gli investitori hanno dovuto affrontare maggiori difficoltà
poiché, nel momento di culmine del mercato, molti mutuatari hanno sottoscritto
contratti swap di durata maggiore di quanto fosse necessario, perché gli
interessi a lungo termine erano allora inferiori di quelli a breve termine.
Guardando al seguente esempio possiamo vedere come maggiore è il termine dello
swap, maggiore è il costo di rescissione ad esso associato.
Costo
di rescissione di contratti swap in Sterline, a partire dal dicembre 2006
|
Tasso di
interesse al 12/2006
|
Equivalente
attuale
|
Rimanenza
termine
|
Costo di
rescissione dello swap
(% del mutuo
iniziale)
|
Swap a 5
anni
|
5,4%
|
n/d
|
n/d
|
n/d
|
Swap a 10
anni
|
5,1%
|
1,6%
|
4,75
anni
|
16%
|
Swap a 15
anni
|
4,9%
|
2,4%
|
9,75
anni
|
22%
|
Swap a 20
anni
|
4,8%
|
2,9%
|
14,75
anni
|
23% |
Philip Cropper, Amministratore
delegato per i Finanziamenti immobiliari di CBRE, ha così commentato:
"Il costo necessario per rescindere contratti swap
per mutui immobiliari sottoscritti nel momento di culmine del mercato, o nelle
sue vicinanze, si sta dimostrando un fattore essenziale nell'elaborazione di
strategie da parte di finanziatori che stanno prendendo in considerazione le
vendite giudiziarie. Come si vede dalla nostra analisi, nei casi estremi il
costo per rescindere uno swap a 20 anni in Euro sottoscritto nel dicembre 2007
può influire pesantemente sul ritorno economico del venditore. In un mercato in
difficoltà, questo è un fattore di frustrazione del processo di ripresa, poiché
i finanziatori cercano di ridurre la leva finanziaria dei loro bilanci. Questo
penalizza, inoltre, altri investitori che cercano di vendere asset di qualità.
"Il paradosso di questo fenomeno è che gli swap
erano stati pensati come strumenti per proteggere gli investitori dai rischi
associati ai tassi di interesse in aumento. Tuttavia, al culmine del mercato,
nessuno aveva previsto che potessimo assistere a un periodo così prolungato di
bassi tassi di interesse".
"Nel
gestire i mutui immobiliari, le banche si trovano a dovere affrontare problemi
di provisioning e i prospect attuali e futuri sia per gli asset che per il
mutuatario. La dimensione dei potenziali costi per la rescissione degli swap e
gli obblighi da parte della banca relativamente al proprio capitale complicano
ulteriormente il processo, che riteniamo abbia un impatto significativo
sull’attività decisionale. "Per uscire da queste situazioni è necessario
comprendere le interazioni fra tutte le parti in causa".
FINE
Informazioni su CBRE Group,
Inc.
CBRE Group,
Inc. (NYSE:CBG), società Fortune 500 e S&P 500 con sede a Los Angeles, è la
più grande società al mondo per la fornitura di servizi rivolti agli immobili
commerciali (in base al fatturato 2011). La società impiega circa 34.000 dipendenti
(escludendo le consociate) e fornisce servizi a proprietari di immobili,
investitori nel settore immobiliare e residenti attraverso più di 300 sedi
(escludendo le consociate) in tutto il mondo. CBRE offre consulenze strategiche
e si occupa della vendita e della locazione di proprietà immobiliari; servizi
aziendali; gestione di proprietà, infrastrutture e progetti; finanziamento di
mutui; stime e perizie; servizi di sviluppo; gestione di investimenti; ricerche
e consulenze. Per informazioni, visitare il sito Web della società
www.cbre.com.