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대출 기관의 부동산 워크아웃 전략에 영향을 미치는 스왑 계약

유럽에서 기록적으로 낮은 금리로 인해 스왑 파기 비용 상승

런던, 2012년 4월 13일 – 글로벌 부동산 자문사 CBRE에 따르면 2006/07년 부동산 시장의 최고점에서 유로로 대출한 부동산 투자자가 실행하는 스왑 계약 파기 비용이 상당히 증가했다.

위험 회피 수단(hedging instrument)으로 만든 스왑은 높은 LTV 비율의 부동산 대출을 보호하기 위해 금리 상승에 대비해 일반적으로 낮은 금리 커버를 하는 것이었다. 하지만, 금융 위기로 전례 없는 수준으로 금리가 낮아지면서, 이러한 수단이 부동산을 매각하기를 바라는 투자자의 부담을 높이게 되고, 매각하고자 하는 의지, 그리고 잠재적인 헐값 세일의 경우에는 대출 기관의 가치 회복에도 영향을 주게 되었다.

현재, 유로존(2007년 Q4)에서 부동산 시장의 최고점에서 수행된 20년 스왑 계약 파기 비용이 2012년 Q1 말에 대출 원금 총 가치의 31%로 증가했다. 취약한 경제 데이터 및 지속적인 유로존 국가 채무 위기가 계속해서 중기 및 장기 유로 금리를 끌어내리고 있으며 이러한 추세는 계속될 조짐이다.

2007년 12월 수행된 20년 스왑 금리는 4.9% 정도였다. 2012년 Q1 말, 해당 스왑 계약의 나머지 15.75년에 대해 상응하는 고정 금리는 2.7% 정도였다. 계약을 파기하기 위해 대출자는 추가 금리의 현재가치에 해당하는 일시불을 지불해야 한다. 이는 해당 스왑에 대한 31% 파기 비용을 설명해준다.

유로 표시 스왑 계약 파기 비용, 2007년 12월 시작

2007/12 금리    현재 해당 금리    남은

기간    스왑 파기 비용

(초기 대출의 %)

5년 스왑    4.6%    1.0%    0.75년    3%

10년 스왑    4.76%    1.7%    5.75년    18%

15년 스왑    4.8%    2.4%    10.75년    25%

20년 스왑    4.9%    2.7%    15.75년    31%

영국 스왑 레이트가 지난 몇 개월 동안 천천히 높아지고 있으므로 영국의 상황은 극단적이지는 않은 편이며 파기 비용도 다소 완화되고 있다. 또한 영국 부동산 시장은 유로존의 부동산 시장보다 1년 빨리 최고점에 이르렀으므로, 2006 Q4가 확인하기에 가장 관련성이 높은 기간이다.

하지만 장기 금리가 단기 금리보다 낮았으므로, 시장의 최고점에서 대출자들이 필요 이상으로 더 길게 스왑 계약을 했기에 영국 투자자는 추가적인 어려움을 경험하고 있다. 아래의 예를 살펴보면, 스왑 기간이 길수록 관련된 파기 비용이 더 크다는 것을 알 수 있다.

파운드화 표시 스왑 계약 파기 비용, 2006년 12월 시작

2006/12 금리    현재 해당 금리    남은

기간    스왑 파기 비용

(초기 대출의 %)

5년 스왑    5.4%    해당 없음    해당 없음    해당 없음

10년 스왑    5.1%    1.6%    4.75년    16%

15년 스왑    4.9%    2.4%    9.75년    22%

20년 스왑    4.8%    2.9%    14.75년    23%

CBRE의 부동산 금융 관리 이사인Philip Cropper는 다음과 같이 말했다.

“시장의 최고점에 가까운 시점의 부동산 대출과 관련한 스왑 계약 파기 비용이 헐값 자산 세일을 고려하는 대출 기관의 워크아웃 전략에 중요한 요소를 제공하고 있습니다. 분석에서 볼 수 있듯이, 극단적인 시기에서 2007년 12월 체결된 20년 유로 표시 스왑의 파기 비용은 판매자의 회수 이익에서 상당한 금액을 빼앗아 갔습니다. 시장이 어려울 때 대출 기관은 대차 대조표의 부채를 줄이려 하므로 이는 회복 과정을 좌절시키는 일입니다. 또한 성과가 좋은 자산을 처분하려고 하는 다른 투자자에게도 피해를 줍니다.”

“이 현상의 아이러니는 해당 스왑을 상승하는 금리와 관련된 위험으로부터 투자자를 보호하기 위한 수단으로 만들었다는 것입니다. 하지만 시장의 최고점에서 어느 누구도 이와 같이 오랫동안 낮은 금리 환경에 진입할 것으로 예상하지 않았습니다.”

“부동산 대출 워크아웃에서 은행들은 프로비저닝 및 기초 자산과 대출자 모두에 대한 현재 및 향후 전망과 관련된 고려 사항을 해결해야 합니다. 스왑 파기의 잠재적인 비용 규모 및 은행 자체적인 자본 타당성 요구 사항은 프로세스에 상당히 복잡한 사항을 추가하며, 이로 인해 의사 결정에 주된 영향을 줄 것으로 생각됩니다. ’이러한 사항을 해결할 수 있는 열쇠는 변하는 모든 부분의 상호 작용을 이해하는 것입니다.’’

CBRE Group, Inc. 정보
Fortune 및 S&P선정 500대 기업 중 하나인 CBRE Group, Inc.(NYSE: CBG)는 LA에 본사를 둔 세계 최대 상업용 부동산 서비스 회사이다(2011년 매출 기준). CBRE는 약 3만 4 천명의 직원(제휴사 제외)이 일하고 있으며 전 세계 300개 이상(제휴사 제외)의 사무소를 통해 부동산 소유주, 투자자 및 점유자 관련 서비스를 수행한다. CBRE는 부동산 매매 및 임대와 관련하여 전략적인 조언과 임무 수행을 전달하고, 기업 서비스, 부동산/시설/프로젝트 경영, 모기지 뱅킹, 감정 및 평가, 개발 서비스, 투자 경영 및 리서치 컨설팅 서비스를 제공한다. 자세한 내용은 www.cbre.com에서 확인할 수 있다.

 

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