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CBRE Group, Inc., 2012년 4분기 미국 상업용 부동산의 지속적인 회복세 분석

로스앤젤레스, 2013년 1월 10일 – CBRE Group, Inc.의 최근 분석에 의하면 느린 경제 성장에도 불구하고 미국 상업용 부동산 시장은 2012년 4분기에 회복 경로를 유지했다.

  • 내 사무실 시장은 불균등한 경제 회복, 연방 예산의 불확실성, 자연 재해 등의 압력을 견뎌내고 2012년 4분기에 공실률이 10베이시스 포인트(bps) 감소해 15.4%에 다다랐다.

  • 국내 산업 가용성1은 2012년 4분기에 30bps 감소하며 12.8%까지 이르러 2010년에 시작한 산업 부문 회복 이래 최대의 분기 감소폭을 나타냈다. 산업 가용성은 이제 2010년 3분기 최고점인 14.6%에서 180bps 감소했다. 

  • 소매 가용율은 소폭 하락한 12.8%로 이전 분기 대비 10bps 감소했다.

  • 국내 아파트 건물 수요는 2012년 4분기에 공실률 5%로 양호하게 유지되었다. 

“부동산 시장 회복을 향한 느리지만 긍정적으로 진행 중인 불안정한 실적이 계속되었습니다. 고용보다 출하량이 빠른 속도로 증가함에 따른 산업 부문에서의 개선으로 이러한 지속적인 추세에 변화의 조짐이 감지되고 있습니다.” CBRE 계량 경제 자문 그룹의 관리 이사인 Jon Southard는 말했다.

사무실 시장
2012년 한 해 동안 사무실 공실률이 60bps 감소해 사무실 시장의 회복이 계속되고 있다. 마지막 분기 동안 38개 시장에서 공실률이 감소했고, 19개 시장에서 증가, 6개 시장에서는 변화가 없었다. 도심지가 10bps 감소하는 반면, 교외 지역은 30bps 하락하여 다시 한번 교외 지역이 도심지의 실적을 앞섰다. 교외 지역의 공실률은 17.1%로 2011년 말 대비 70bps 감소한 반면, 도심지 공실률은 12.3%로 2011년 말 대비 40bps감소했다.

기술, 소프트웨어, 에너지 중심의 시장은 2012년 점유율이 가장 크게 증가해 산호세, 오스틴, 보스턴, 휴스턴의 공실률은 200bps 이상 감소했다. 2011년에 이미 낮은 임대료를 확보한 입주자들이 사무실 규모를 확장함으로써 주택 기반의 일부 시장 또는 CANVFLAZ(캘리포니아, 네바다, 플로리다 및 애리조나) 시장은 지난 해 최고의 실적을 보였다. 피닉스, 마이애미, 오렌지 카운티와 벤투라의 공실률은 2012년 150bps 이상으로 감소했다.

“국내 사무실 공실률은 3년 연속 감소했지만 침체 이전의 12.4% 바닥에서는 아직도 300bps 상회하는 수준에 머무르고 있습니다. 2012년 탄탄한 출발 이후 고용 성장은 실망스럽고, 최근 의회와 대통령이 ‘재정 절벽’2을 피하기 위한 예산안에 서명함으로써 눈앞의 염려는 가라앉았지만, 연방 정부 부채 한도와 추가적인 재정 지출 축소에 관련하여 계속되는 협상을 둘러싼 불확실성으로 인해 부동산 시장의 단기적인 하락 위험이 잠재되어 있습니다. 워싱턴 DC에서 장기적인 예산 해결안을 만들어내고 유럽의 경제 문제가 국내에 영향을 크게 미치지 않는다면 민간 부문의 고용과 신뢰도가 증가하여, 사무실 점유 고용 성장과 부동산 흡수를 강화하는 길을 열어줄 것입니다.” Southard는 말했다.

산업 시장
2012년 4분기의 가용율은 12.8%이며10분기 연속으로 산업 가용율이 하락했다. 지난 2년 동안, 2010년의 14.6%에서 하락한 산업 시장의 가용율은 느리지만 지속적으로 감소해 왔다. 회복은 광범위하게 계속되어 40개 시장에서 감소를 보이고, 16개 시장에서 증가했으며, 5개 시장에서는 변화가 없었다. 미니애폴리스는 가용성 하락(-140bps)에서 선두였으며 디트로이트(-130bps)와 솔트 레이크 시티(-120bps)가 그 뒤를 이었다. 미국 최대 산업 시장인 시카고는 20bps의 가용성 감소를 경험한 반면, 두 번째로 큰 시장인 LA에서는 변화가 없었다.

소매 시장
소매 업체는 상당한 규모의 새로운 공간을 차지하는 데 있어 여전히 신중하지만, 가용성의 느린 감소는 계속되어 1 년 전에 비해 30bps 감소해 2012 년 4분기에 12.8 %까지 떨어졌다. 소매 시장의 대부분은 이전 분기와 대비해 같거나 감소한 가용성을 기록했다. 일부 눈에 띠는 실적을 보인 곳은 덴버, 신시내티, 포트 워스, 캔자스 시티, 미니애폴리스였다. 이 시장들은 각각 60bps 이상의 감소를 기록했다. 정반대로 털사, 롱 아일랜드와 베이커스필드 등의 시장은 2012 년 4분기에 50bps 혹은 그 이상의 가용성 증가를 기록했다.

아파트 시장
아파트 시장 펀더멘탈의 확장 속도는 느려서 2012년 말 5%로 공실률이 20bps 하락했다. 이는 각각 2010년과 2011년에 기록한 140bps와 80bps 감소에는 현저하게 못 미친다. 수요 성장이 분기 동안 둔화되는 반면, 4분기 이동 평균 공실률은 4.9%로, 장기(20년) 평균보다 40bps 낮아, 역사적인 기준으로는 시장이 여전히 견실했다. 1년 전에 비해 관찰 대상 63개 시장 중 35개 시장에서 공실률이 감소했다. 연간 가장 큰 공실률 감소(100bps 이상)를 보인 시장에는 버밍엄, 잭슨빌, 샬럿, 애틀랜타, 시애틀, 노퍽이 있다. 가장 낮은 공실률(3.5% 이하)인 시장에는 마이애미, 뉴어크, 오클랜드, 피츠버그, 미니애폴리스, 에디슨, 프로비던스, 보스턴, 벤추라가 포함되어 있다. 가장 높은 공실률(8% 이상)의 시장에는 투산, 멤피스, 라스베가스, 잭슨빌, 그린스보로가 있다.

경제가 회복될수록 유효 임대료 성장은 계속 탄탄하며 아파트 시장의 펀더멘탈은 2013년에도 계속 향상될 것이다. 유효 임대료는 이제 대부분의 주요 시장에서 침체 이전의 수준을 웃돌고 있으며 신규 아파트 건설 활동도 최근 활발해져 내년도 건설 완공 또한 역사적인 평균 수준으로 회복될 것이다. 

1 가용성은 지난 12개월 이내에 적극적으로 홍보되고 입주자가 입주 가능한 공간이다.

2 ‘재정 절벽’이란 미 의회의 상반되는 조치가 없는 한, 2012년 말 미국의 특정 조세 혜택의 만료 및 정부 재정 지출의 자동적 감소를 말한다.

CBRE Group, Inc. 정보
Fortune 및 S&P선정 500대 기업 중 하나인 CBRE Group, Inc.(NYSE: CBG)는 LA에 본사를 둔 세계 최대 상업용 부동산 서비스 회사이다(2011년 매출 기준). CBRE는 약 3만 4 천명의 직원(제휴사 제외)이 일하고 있으며 전 세계 300개 이상(제휴사 제외)의 사무소를 통해 부동산 소유주, 투자자 및 점유자 관련 서비스를 수행한다. CBRE는 부동산 매매 및 임대와 관련하여 전략적인 조언과 임무 수행을 전달하고, 기업 서비스, 부동산/시설/프로젝트 경영, 모기지 뱅킹, 감정 및 평가, 개발 서비스, 투자 경영 및 리서치 컨설팅 서비스를 제공한다. 자세한 내용은 www.cbre.com에서 확인할 수 있다.


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