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CBRE Group, Inc., 2013년 1분기의 미국 상업용 부동산 시장 회복 지속 전망

로스앤젤레스, 2013년 4월 8일 – CBRE Group, Inc의 최근 분석에 따르면 2013년 1분기(2013년 Q1)에 미국 상업용 부동산 시장이 점차적으로 회복을 계속했다.

  • 전국 사무실 시장이 고르지 않은 경제 회복뿐만 아니라 연방 예산 “시퀘스터(Sequester)1”를 무난히 버텨내어 사무실 공실률이 10베이시스 포인트까지 떨어졌다. 사무실 공실률은 이제 11분기 연속 하락했으며 2009년 1분기 이후 가장 낮은 수준인 15.3%에서 유지되고 있다.
  • 전국 산업 가용성2은 2013년 Q1에 50bps까지 떨어져 12.3%였다. 이는 2010년 산업 부문 회복이 시작된 이래 가장 큰 분기 하락이다.
  • 리테일 가용성 비율은 2013년 Q1에 12.5%였으며 이전 분기에서 30bps 떨어졌다. 이는 몇 년간 가장 큰 하락이다.
  • 2013년 Q1에 전국 아파트 건물에 대한 수요가 5.1%로 공실률에서 계속 강세를 보였다.

“리테일 위치 및 창고 건물은 소비자가 보다 확신하게 된 결과로 몇 년 동안 공실률/가용성 하락의 측면에서 최고의 분기를 보냈습니다.  소비자 상품에 대한 증가된 소비는 두 부동산 유형 모두에서 공실률 개선을 이끌었습니다.”라고 CBRE의 Econometric Advisors 그룹 관리 이사인 Jon Southard는 말했다. “또한 이러한 부문에서 해당 분기 동안 수요가 새로운 공급을 크게 앞지르지는 않았지만 다세대 및 사무실에서 회복이 순조롭게 유지되었습니다.”

사무실 시장
2013년 Q1의 사무실 공실률 15.3%는 지난해의 1분기 공실률보다 70bps 아래였다.  올해 첫 3개월 동안 도시 주변에 있는 시장은 다운타운 조합원을 계속해서 앞질렀다. 도시 주변 공실률은 10bps까지 떨어져 17%였지만 다운타운 비율은 12.4%에서 변화되지 않았다.

지역 시장 성과는 추적한 시장의 절반에서 떨어지는 공실률과 혼합되었다(31/63). 1분기에 최고의 성과를 낸 곳은 더 작은 규모의 시장이었다. 오스틴과 라스베가스는 각각 120bps의 공실률 하락으로 모든 시장을 압도했다. 오스틴은 하이테크 및 비즈니스 서비스 부문 덕분에 이러한 회복세에서 가장 강력한 성과를 내는 시장 중 하나이지만, 라스베가스 사무실 시장은 겨우 최근에 주택 시장 불황에서 반등하기 시작했다. 1분기에 120bps 하락으로 라스베가스 사무실 공실률은 24.6%이며 경기 침체 이전 최저 수준보다 1,700bps 이상 높다. 또한 1분기에 최고의 성과를 낸 곳 중에는 포틀랜드, 오렌지 카운티, 샌 안토니오 및 인디애나폴리스가 있으며, 각각에서는 공실률이 최소 90bps까지 떨어졌다. 대부분의 게이트웨이 시장(보스톤, 시카고, 로스앤젤레스, 뉴욕, 샌프란시스코 및 워싱턴 D.C. 포함)은 1분기에 간신히 버텨냈다. 2012년 말까지 미지근한 경제 성장과 결합된 연방 예산 삭감의 영향을 둘러싸고 고조된 불확실성 가운데 이러한 시장에서 리스 추세가 가라앉았다. 게이트웨이 중 시카고는 2013년 1분기에 유일하게 공실률 하락(-10bps)을 보였다.

Southard는 다음과 같이 말했다. “기업들이 정부의 지출 삭감을 크게 과소평가하면서 민간 부문 채용은 견고했습니다. 하지만 시퀘스터(Sequester)로 인해 향후 분기에 연방 및 주 정부 지출에서 보다 많은 삭감이 있을 것으로 예상합니다. 이러한 삭감은 전체 고용 성장을 멈추는 것이 아니라 좀 늦출 수 있습니다.  따라서 지난 해보다 느린 속도이기는 하지만 2013년의 남은 기간 동안 사무실 점유율은 계속해서 개선될 것입니다.”

산업 시장
지난 2년 동안 산업 시장에서는 느리지만 꾸준한 회복을 보였으며 이제 2013년 1분기 12.3%의 가용성 비율은 경기 후퇴 최고점보다 230bps 아래이다. 1분기 전보다 48개 시장은 하락을, 7개 시장은 상승을 보이고, 5개 시장은 변화를 보이지 않아 회복이 광범위하게 계속해서 기반을 쌓고 있다.

전국 제조 시장 중 일부, 특히 전국의 되살아나는 자동차 업계에 대한 상당한 노출이 있는 시장이 1분기 동안 업계 회복을 이끌었다. 디트로이트(-150 bps)와 신시내티(-110 bps)가 특히 두드러졌다. 전체적으로 보스톤, 시카고, 롤리 및 트렌턴을 포함한 10개 시장에서 가용성이 100bps 이상 하락했다. 기타 더 큰 시장 가운데 미네아폴리스는 50bps, 클리브랜드, 달라스 및 휴스톤은 각각 40bps 그리고 애틀랜타는 20bps 가용성이 하락했다. 로스앤젤레스는 2분기 연속 변화를 보이지 않았다.

리테일 시장
2013 년 1분기에 12.5%에 이르는 30bps 가용성 하락은 2005년 이래 가장 큰 폭이었으며 유지되는 리테일 회복의 힘에 대해 낙관적인 전망이 늘어나게 한다.  지난 분기 주요 리테일 시장에서는 가용성이 하락하거나 일관되게 유지되었다. 특히 강세를 보인 곳으로는 리치몬드, 샬럿, 클리브랜드, 멤피스 및 피닉스가 있다. 각각 60bps 이상 하락을 기록했다. 이 스펙트럼의 다른 쪽 끝에 있는 탬파, 포트 로더데일 및 버밍햄은 1분기에 30bps 이상의 가용성 비율 증가를 보였다. 탬파와 포트 로더데일과 같은 시장은 여전히 주택 위기(리테일 가용성 비율이 증가하게 함)의 영향을 느끼고 있으며 클리브랜드, 신시내티 및 콜럼버스와 같은 시장의 리테일 센터는 평균 이상의 고용 성장에서 혜택(강력한 수요로 전환하여 가용성 비율을 낮춤)을 보고 있다. 

전년보다 느리지만 괜찮았던 2012년 연말 쇼핑 시즌에 이어 2013년 첫 2개월 동안 소비자들은 지출을 계속 이어나갔다. 핵심 리테일 성장은 여전히 역사적 경계 아래이므로 소비자들이 경제 및 과소비에 대해 계속 신중한 상태임을 나타낸다. 이를 비춰볼 때, 리테일러는 너무 빠르게 확장하는 것을 경계할 것이고 리테일 수요 설정은 이전 리테일 회복보다 약한 속도로 계속될 것이다.  

아파트 시장
전문 관리 아파트 유닛의 공실률은 2013년 1분기 5.1%로 1년 전과 비교하여 변화되지 않았다.  이는 전국 공실률이 1년 전보다 내려가지 않았고 전년 대비 기준으로 50bps 이상의 공실률 증가를 보였던 2009년 이후 처음이다.  수요 성장 둔화에도 불구하고, 해당 시장은 4.9%에서 유지되는 4분기 궤적 평균 또는 장기간(20년) 기준 40bps 아래로 역사적 기준에 근접하게 유지되고 있다.

1년 전과 비교하여 공실률이 모니터링한 63개 중 23개 시장에서 하락했다.  공실률에서 가장 큰 전년 대비 하락(50bps 이상)을 보인 시장으로는 올랜도, 애틀랜타, 클리브랜드, 앨버커키, 신시내티, 피닉스, 샬럿, 마이애미 및 웨스트 팜 비치가 있다.  공실률에서 가장 큰 전년 대비 증가(100bps 이상)를 보인 시장은 그린즈버러, 라스베가스, 콜롬버스, 피츠버그, 세인트 루이스, 인디애나폴리스, 투손, 데이턴 및 엘 파소가 있다.  가장 낮은 공실률(3.5% 이하)을 보인 시장에는 미네아폴리스, 솔트 레이크 시티, 뉴어크, 피츠버그, 마이애미, 클리브랜드, 에디슨, 프로비던스, 하트포드, 오클랜드 및 보스톤이 있다.  가장 높은 공실률(7.5% 이상)을 보인 시장에는 세인트 루이스, 인디애나폴리스, 애틀랜타, 그린즈버러, 엘 파소, 잭슨빌, 투손, 라스베가스 및 멤피스가 있다.

역사적 기준 약간 아래에서 유지되는 점유율과 함께 경제가 회복을 향해 추가적인 단계를 밟으면서 2013년에 유효한 임대료 성장이 괜찮게 유지될 것이다.  현재 대부분의 주요 시장에서 불경기 전 수준을 넘는 유효한 임대료와 함께, 최근 몇 달 새 드러난 새 아파트 건설 및 완공으로 연말에 역사적 기준으로 돌아갈 것이다.  이는 단기적으로 임대료 증가를 완화시키고, 여러 시장에서 공실률 하락 속도를 늦추고, 공실률 상승에 기여할 것이다.

 

1 “시퀘스터(Sequester)”는 2013년 3월에 발표된 연방 지출의 전면적인 자동 지출 삭감을 나타낸다.

 

2 가용성은 12개월 내에 임차인 건물 용도 변경을 위해 활발히 시장에서 거래되고 이용 가능한 공간이다.

CBRE Group, Inc. 정보
Fortune 및 S&P선정 500대 기업 중 하나인 CBRE Group, Inc.(NYSE: CBG)는 LA에 본사를 둔 세계 최대 상업용 부동산 서비스 및 투자 회사이다(2012년 매출 기준). CBRE에는 약 3만 7 천명의 직원(제휴사 제외)이 일하고 있으며 전 세계 300개 이상(제휴사 제외)의 사무소를 통해 부동산 소유주, 투자자 및 점유자 관련 서비스를 수행한다. CBRE는 부동산 매매 및 임대와 관련하여 전략적인 조언과 임무 수행을 전달하고, 기업 서비스, 부동산/시설/프로젝트 경영, 모기지 뱅킹, 감정 및 평가, 개발 서비스, 투자 경영 및 리서치 컨설팅 서비스를 제공한다. 자세한 내용은 웹사이트 www.cbre.com 에서 확인할 수 있다.

 

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