Lex Yoo

Opportunity
The client, SPC Group, was in the market for a large bakery/processing and distribution plant in the Santa Fe Springs and La Mirada areas of Southern California. At the time, the number of inventory/industrial spaces in the 80,000+ sq. ft. range was limited, while demand for large industrial spaces was rising.

SPC Group had an expiring lease and needed to finalize a deal before the end of the year. In addition to the quick turnaround, the client needed an unusually large office area to suit their needs. Finding a property that had both components was problematic, and the client looked at the possibility of having to find a bakery plant and office separately. After a month of searching, the client approached CBRE for a quick solution.

Solution & Outcome
Within a few short months, the team found the client a 115,000 sq. ft. industrial building in Commerce, California with a 14,000 sq. ft. office component. The property was newer, needing little to no deferred maintenance, and its open layout with high ceilings made it easy to design to the client’s needs.

However, the property was not a built-out bakery plant, so the team brought in a food facilities specialist at CBRE to help qualify the property and negotiate a deal structure that made sense for both parties. Additional issues with system warranty extensions and requested landlord work were addressed and mitigated early.

The client signed a 10-year lease with options. The facility is now SPC Group’s West Coast headquarters location.

Opportunity
The client, CJ Corp, approached the team to identify locations for a new quick service restaurant concept called Bibigo for their Foodville division. While CJ Corp is a well-known company in Asia, it was difficult to compete with other national brands for prime locations, especially for a new concept. The team’s task as the tenant representative was to develop a site selection strategy focused on entering mainstream markets with the goal to become a global brand. They initially set a range between 1,500 and 3,000 sq. ft.

During the search, the team considered the age and density of the daytime and total population of the area. They wanted to capture the student population from UCLA, as well as the office and healthcare workforce within Westwood Village. Westwood Village was a prime target; however, at the time there were no vacancies in the allocated number of spaces designated for restaurant use.

Solution & Outcome
The team reached out directly to restaurant owners in the Westwood Village neighborhood and found an owner who was willing to sell his business. They negotiated a price for his assets and renegotiated the lease with the landlord. The team helped CJ Corp open their first 2,700 square foot location in Westwood Village next to UCLA. The space was ideally located across the street from the main public parking structure in the village. Additionally, because it was already built out as a restaurant, the client did not have to spend money and time on restaurant-specific construction items (e.g., ventilation shafts, floor sinks, grease interceptors, etc.) and permitting.

Since then, Bibigo has become a global brand with 25 locations around the world. The team has helped the client find 3 of these new spaces, including their newest location in Glendale, California (opening in Q4 of 2015).

Opportunity
NEWKOA, an iconic owner of Koreatown properties wanted to trade into a larger asset with greater income potential. The seller had three conditions:

1. the sale had to be off market,
2. the price needed to be $50 million and
3. an adequate ‘upleg’ needed to be found to exchange into. The biggest hurdle was finding the right buyer within our network.

The team discovered unique zoning attributes that benefitted high-rise multifamily development. After a few short days, the team brought in Harridge Development and quickly tied up the deal. Initially, there were issues regarding the historic nature and the length of the leases that needed to be dealt with.

Solution & Outcome
Instead of demolishing the I Magnin, Harridge had a vision to turn it into a high-end boutique hotel with an additional high-rise multifamily component to the South built over the existing parking lot. Because of its proximity to public transportation, the project was qualified for additional density bonuses. Over the next several months, the team successfully assisted in negotiating buyouts of all the leases in the property.

In the end, both parties agreed to a sale price of $49 million. The team also identified the Buena Park Mall, the ‘upleg,’ through NRP West of CBRE. The team represented NEWKOA on the Buena Park Mall deal which closed that same year for $85 million at a 6.8% cap rate.

Opportunity
Mirae Asset Group was in search of investment grade office and industrial assets for their offshore investors. A large hurdle was having to compete with domestic buyers that were able to assess and negotiate more efficiently. The other issue was they needed financing which was difficult with their limited buying history in the U.S.

Solution & Outcome
The team collaborated with CBRE’s National Partners team to identify a newly listed 1 million square-foot industrial fulfillment center in Macon, GA. The property was a brand-new, build-to-suit development. CBRE negotiated on behalf of Mirae and struck a deal at $78 million after multiple bidding rounds and a successful best-and-final. The team also assisted in obtaining the debt to finance the purchase through CBRE.

Opportunity
SPC그룹은 Southern California의 Santa Fe Springs와 La Mirada 지역에 위치한 대형 베이커리/가공 및 유통 공장을 찾고 있었습니다. 당시 대규모 인더스트리얼 스페이스에 대한 수요가 증가했던 반면 그들이 원한 80,000 SF 범위의 인벤토리/인더스트리얼 스페이스는 상당히 제한적이었습니다.

SPC 그룹은 임대 기간이 만료되어 그해 말 이전에 거래를 마무리 지어야 하는 상황이었고 제한된 기간과 더불어, 상당히 넓은 오피스 공간 또한 필요로 했습니다. 그러나 두가지 요건 모두를 충족할 수 있는 건물을 찾는 것은 좀처럼 쉽지 않았고 베이커리 공장과 오피스를 별도로 찾아야 하는 상황에 놓였습니다. 그들은 한 달 간의 검색 끝에, 빠른 솔루션을 위해 CBRE에 딜을 요청하였습니다.

Solution & Outcome
요청이 들어 온 후 몇 달 만에, 팀은 캘리포니아 Commerce에 위치하고 있는 14,000 SF의 오피스가 내재된 총 115,000 SF의 인더스트리얼 건물을 찾을 수 있었습니다. 건물은 비교적 새 건물이었기에 유지 및 관리가 거의 필요하지 않았으며 천장이 높은 개방형 레이아웃으로 되어있어 고객의 요구에 맞게 쉽게 설계할 수 있었습니다.

그러나 이 건물은 베이커리 공장을 위해 설계된 건물이 아니었기 때문에 CBRE에 있는 식품 시설 전문가를 고용하여 베이커리 공장으로 들어가기 위해 필요한 요소들을 살펴보고 두 당사자에게 적합한 거래 구조를 협상하는데 도움을 주었습니다. 또한 시스템 보증 연장 및 건물주에게 요청된 입주 시 필요한 작업을 초기에 해결하여 문제가 없도록 하였습니다.

클라이언트는 옵션이 포함된 10년 임대 계약을 체결하였고, 이 시설은 현재 SPC 그룹의 West Coast 본사로 위치하고 있습니다.

Opportunity
CJ Corp은 Foodville 사업부의 Bibigo라는 새로운 퀵 서비스 레스토랑 개념의 브랜드를 입점할 만한 위치를 파악하기 위해 코리아 데스크 팀에 도움을 요청하였습니다. CJ는 아시아에서 인지도가 높은 기업이지만 새로운 개념의 레스토랑이, 프라임 로케이션에서 다른 내셔널 브랜드와 경쟁하는 것은 어려운 일이었습니다. 임차인의 대표로서 팀의 임무는 글로벌 브랜드를 목표로 주류 시장 진출에 중점을 둔 부지 선정 전략을 개발하는 것이었습니다. 그들은 처음에 1,500~3,000 SF으로 범위를 설정하였습니다.

팀은 해당 지역의 주간 인구 밀도 및 연령, 그리고 전체 인구를 고려하여 리서치를 시작했습니다. 그들은 UCLA의 학생 인구와 Westwood Village내의 사무실 및 의료 인력을 고객으로 확보하기를 원했습니다. Westwood Village가 주요 고객 타겟층이었으나 당시 식당 사용으로 할당되어있는 공간에는 공석이 없었습니다.

Solution & Outcome
코리아 데스크 팀은 Westwood Village 지역의 식당 주인들에게 직접 연락하여 자신의 사업체를 매각할 의사가 있는 주인을 컨택했습니다. 그들은 부동산 가격을 협상하고 주인과 임대차 계약을 재협상했습니다. 팀은 CJ Corp이 UCLA 옆 Westwood Village에 첫 2,700 SF의 지점을 열도록 도움을 주었습니다. 이 공간은 타운의 주요 공영 주차장 건너편에 이상적으로 위치하였습니다. 또한, 이미 건물이 식당 용도로 건축되었기 때문에 고객은 식당별 건축 품목 (예: 환기 샤프트, 바닥 싱크, 그리스 조집기 등) 및 허가에 돈과 시간을 들일 필요가 없었습니다.

이후 비비고는 전 세계 25개 매장을 보유한 글로벌 브랜드로 성장하였습니다. 팀은 고객이 캘리포니아 글렌데일 지점 (2015년 4분기 개장)을 포함하여 추가적으로 3개의 지점을 여는데 도움을 주었습니다.

Opportunity
한인타운 부동산의 상징적인 건물주인 NEWKOA는 현재 가지고 있는 건물을 더 큰 잠재력을 가진 더 큰 건물로 거래하기를 원했습니다. 셀러에게는 거래를 위한 세가지 조건이 있었습니다.

1. 판매가 오프 마켓으로 이루어져야 하고,
2. 판매 가격이 5천만 달러 이상이 되어야 하며,
3. 익스체인지를 위한 적절한 ‘Upleg’가 필요했습니다.

가장 큰 장애물은 우리의 네트워크 내에서 이 조건에 부합하는 바이어를 찾는 것이었습니다.

팀은 건물이 있는 지역에서 고층 아파트 개발에 도움이 되는 독특한 죠닝의 특성을 발견하였고, 며칠 후 Harridge Development을 불러 신속하게 거래를 성사시켰습니다. 처음에는 그동안의 건물 히스토리와 임대 기간에 관한 문제가 있었습니다.

Solution & Outcome
I Magnin을 철거하는 대신 Harridge는 건물을 기존 주차장 위 남쪽에 추가적으로 지어질 고층 아파트를 포함한 고급 부티크 호텔로 개발할 예정이었습니다. 개발 될 부지가 대중교통을 이용하기 편리한 곳에 위치하였기 때문에, 인구 밀도가 높은 장점을 가지고 있었습니다. ¬그 후 몇 달 동안 팀은 해당 부동산의 모든 임대차 계약을 매입하는 협상을 성공적으로 이뤄냈습니다.

양측은 매각가를 4,900만 달러에 합의하였고, 팀은 또한 CBRE의 NRP West를 통해 ‘upleg’인 Buena Park Mall을 발견하여 추천하였습니다. 그리고 같은 해에 NEWCOA를 대표하여 Buena Park Mall 거래를 진행하였고, 6.8%의 Cap rate로 8,500만 달러에 딜을 클로징했습니다.

Opportunity
미래 에셋 그룹은 해외 투자자들을 위한 투자용 오피스와 인더스트리얼 건물을 찾고 있었습니다. 처음에는 보다 효율적으로 평가하고 협상할 수 있는 국내 바이어들과 경쟁해야 한다는 큰 장애물이 있었고, 미국에서 제한된 구매 이력으로 자금 조달에 있어서 어려움이 있었습니다.

Solution & Outcome
팀은 CBRE의 내셔널 파트너 팀과 협력하여 조지아주 Macon에 새로 매물로 올라온 100만 SF의 인더스트리얼 풀필먼트 센터(fulfillment center)를 발견하였습니다. 건물은 용도에 맞게 지어진 새 건물이었습니다. CBRE는 미래 에셋을 대표하여 협상을 진행하였고 여러 번의 입찰 라운드와 치열한 경쟁 끝에 7,800만 달러에 성공적으로 거래를 성사시켰습니다. 팀은 또한 CBRE를 통해 구매 자금을 조달하는 데 있어 도움을 주었습니다.